청주 달구는 '아파트 과잉공급 논란' 진실은?

부동산 업계 "넘쳐나는 물량… 가격 떨어질 것"
청주시 "연 5천 가구가 적정… 거품 빠지는 중"
시민들은 물량 보단 분양가에 부담 '기본이 3억'

[충북일보] 최근 청주 부동산 시장의 가장 뜨거운 이슈는 '아파트 분양'이다. 택지지구 물량이 상당수 풀리면서 한동안 침체됐던 부동산 시장을 다시금 달아오르게 하고 있다.

올해만 해도 5천138가구가 분양됐거나 예정에 있고, 4천145가구가 새 보금자리로 입주했다. 내년 입주 물량도 2천436가구에 달한다. 그야말로 아파트 전성시대다.

때문에 일각에서는 '과잉공급'에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 최근 몇 년간 아파트 공급이 수요를 초과, 프리미엄(웃돈) 가격이 낮아지고 있다는 것이다.

실제 흥덕구 등 일부 지역의 아파트 매매가도 하락세에 접어드는 추세다. 금융권 분석 결과, 지난 주 흥덕구와 상당구 아파트 매매가는 전주 대비 각각 0.17%, 0.11% 떨어졌다.

청주지역 한 공인중개사는 "청주에 아파트 공급 물량이 너무 많다"며 "앞으로도 아파트 가격은 더욱 떨어질 것"이라고 했다.

반면, 주택 공급정책을 총괄하는 청주시의 얘기는 완전히 다르다. 현재의 매매가 하락은 부동산 거품이 빠지면서 생긴 현상이라며 오히려 순기능적 측면에서 해석하고 있다.

시 공동주택과 관계자는 "한동안 수천만원씩 붙던 프리미엄이 빠진다는 얘기는 그만큼 부동산 거품이 사라지고 있다는 증거"라며 "이대로 가야 부동산 투기가 사라지고 안정적인 부동산 공급이 이뤄진다"고 했다.

그러면서 매년 5천 가구를 적정 공급선으로 제시했다. 최근 몇 년간의 아파트 공급과 인구수요 흐름을 측정한 결과다.

우선 입주 아파트 규모는 2010년 9천476가구, 2011년 1천115가구, 2012년 919가구, 2013년 4천774가구, 2014년 4천145가구, 2015년 4천956가구 등 최근 6년 간 연평균 4천230가구에 달한다. 2010년엔 사직동 재개발 푸르지오캐슬 3천600가구가 대거 풀린 반면, 2010년과 2012년에는 글로벌 금융위기로 부동산 침체기를 겪었다.

향후 2~3년 뒤 아파트 입주 규모를 가늠할 수 있는 분양 실적은 이보다 적다.

2010년 3천143가구, 2011년 1천387가구, 2012년 3천481가구, 2013년 2천303가구, 2014년 2천476가구, 2015년 5천138가구 등 최근 6년 평균 2천988가구에 그치고 있다.

올해도 당초 2천79가구만 분양될 예정이었으나 방서지구 3천59가구가 12월 분양 막차를 타면서 물량 폭을 그나마 키웠다.

그렇다면 수요는 어떨까. 현재 청주시의 주택 보급률은 1가구 1주택을 넘는 103.8%에 달하는데, 이 수치만 놓고 보면 분명 아파트 과잉 공급이 맞다.

하지만 여기에는 '허수'가 상당수 포함돼 있다. 바로 실질적 주택 보유자가 아닌 원룸 거주자가 상당수라는 거다.

6만호로 추정되는 원룸을 빼면 청주의 주택보급률은 85.6%로 뚝 떨어진다. 아직도 제대로 된 주택을 보유하지 못한 시민이 많다는 게 청주시의 설명이다.

2013년 5천418쌍, 2014년 5천146쌍 등 매년 5천쌍 이상으로 탄생하는 신혼가구도 신규 주택공급 요인 중 하나다. 이들의 75%가량만 놓고 봐도 연 4천여 가구가 필요하다.

시 관계자는 "최근 몇 년간 아파트 공급이 다소 들쑥날쑥 해서 그렇지 연평균으로 봤을 땐 절대 과잉공급 상황이 아니다"라며 "향후 건립 계획도 정상적인 범위 내에서 진행되고 있다"고 했다.

문제는 실제 거주지를 필요로 하는 시민들의 체감도가 낮다는 점이다. 3.3㎡ 당 분양가가 800만원 중후반대까지 오르면서 청주지역 중형 아파트(전용면적 84㎡, 옛 33~34평) 가격은 이미 3억원을 넘나드는 시대가 됐다.

아파트 공급이 적든 많든, 부동산 프리미엄 거품이 빠지든 말든, 정작 주거 공간이 필요한 시민들에겐 '그림의 떡'이 된 셈이다.

시민 김모(38·청주시 서원구 분평동)씨는 "중형 아파트를 하나 장만하려면 대출 2억원은 기본"이라며 "아파트 공급 규모를 논하기 전에 분양가부터 잡아야 할 것"이라고 지적했다.

/ 임장규기자