부동산 계약서의 중요성

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근 들어 언론에서는 각종 문건들을 가지고 첨예하게 다투고 있는 상황들이 보고되고 있다. 당사자 간에 상호 요구사항이 이행되기를 약정하며 이행이 되지 않을 경우에 대한 제반 사항들을 기록하고 보관하는 것이 계약서라고 할 수 있다. 부동산과 관련된 다양한 활동 중에는 계약서를 작성해야 하는 경우가 발생한다. 매매, 임대차, 환매, 양도 담보 등 다양한 형태의 계약서가 작성된다. 요건이 구비된 계약이 체결되면 계약내용대로 효력(구속력)이 발생하게 된다(예를 들면 부동산 매매계약의 경우 소유권이전등기청구권과 매매대금청구권이 발생한다). 반면, 계약의 요건이 구비되지 않은 경우는 계약이 성립되지 않거나 무효 또는 취소의 사유가 발생하기도 한다. 또한 계약이 성립되었으나 계약 내용대로 이행하지 않는 경우에는 계약이 해제, 해지 또는 손해배상의 문제가 발생하게 된다. 이처럼 계약이 성립되고 나면 계약당사자간에는 상호간에 책임과 의무를 부담하게 된다. 부동산 계약서를 작성하고 나서 당사자 간의 약정내용대로 이행되지 않는 사항이 발생하거나, 계약요건에 충분하지 못한 사항이 존재하게 되면 심각한 마음고생과 더불어 금전적인 피해까지도 감수하는 상황이 생길 수 있다. 부동산 실무 현장에서는 너무나도 다양한 계약서 작성이후의 분쟁이 발생하고 있으며, 이에 대한 법원의 판례 또한 시각이 다양하다.

현실에서 일상적으로 발생하는 분쟁 사례로서 부동산과 관련한 계약서를 작성할 때 처가 남편을 대리한 경우이다. 법원 판례의 입장 또한 다양하다. 처가 남편의 동의 없이 남편의 재산을 처분 또는 저당권설정한 행위의 효력은 원칙적으로 무권대리로서 남편에 대하여 무효이다. 반면, 예외적으로 표현대리에 해당하면 남편에 대하여 유효주장이 가능하다. 그러나 배우자가 타방 배우자의 부동산처분서류를 소지하고 있었다는 것만으로는 배우자에게 대리권이 있다고 믿음에 정당한 사유가 없다고 보는 것이 판례입장이다. 일반적으로 대리인이 당해 부동산 거래에 필요한 서류를 소지하고 있으면 특별한 사정이 없는 한 원칙적으로 정당한 이유가 있다(대판74다2224). 그러나 본인과 대리인이 친족관계 특히 부부관계인 경우에는 위와 같은 서류의 입수가 용이하다는 것을 이유로 원칙적으로 정당한 이유를 인정하지 않는다(대판 80다3204). 부동산 거래와 관련한 계약서를 작성하는 경우 반드시 부동산 소유자 본인과 직접 계약해야 하는 것을 명심해야 할 것이다.

다음과 같은 판례도 존재한다. 아내가 남편의 인장과 부동산 등기권리증을 절취하여 부정한 방법으로 인감증명서를 교부받아 남편의 부동산을 처분하였을 경우에, 이전에도 아내가 그와 같이 부정한 방법으로 남편의 부동산을 처분한 사실이 있다는 것만으로 표현대리의 정당한 사유에 해당하지 아니한다(대판69다633). 이처럼 부부간의 대리권과 관련한 다양한 시각의 판례가 존재하는바 가능한 한 부동산 명의자 본인과 계약서를 작성하는 것이 이 같은 분쟁들을 사전에 방지하는 지름길이라 생각된다. 최근 부동산 전문가들과 부동산 계약과 관련한 분쟁사례에 관하여 토론을 거쳐 도출된 의견을 요약하면 다음과 같다. 부동산 계약과 관련하여 다양한 분쟁이 발생할 수 있는 바, 이러한 분쟁이 발생하지 않도록 미연에 방지하는 것이 최선이라 생각되지만, 부득이한 사유로 분쟁이 발생한다면 반드시 법률전문가의 도움을 받는 것이 귀중한 재산을 지키고, 금전적인 손해를 최소화 할 수 있는 현명한 선택이 될 것이라는 점이다. 특히, 계약서는 계약 이후 계약내용대로 이행이 되지 않는 경우를 대비해서 작성하는 문서라는 점을 다시 한 번 명심하고, 계약서를 작성하는 경우 이렇게 사소한 문제까지 문서화해야 하는지 생각했던 부분들도 놓치지 않고 문서에 남겨 두는 습관이 불필요한 분쟁을 줄일 수 있는 비법임을 강조하는 바이다.