보궐 선거 이후의 부동산 시장 향방은

백민석

세명대 부동산학과 교수

10.30 보궐 선거가 여권의 승리로 끝이 났다. 정치권의 이러한 시류는 부동산 시장에 적지 않은 변화를 가져올 것으로 생각된다. 향후의 부동산 시장에 관해서 생각해 본다. 얼마전 한 공중파 방송의 심야토론 프로그램을 보면서 토론에 참가한 정치권 패널들이 동일한 사안과 문건에 대해서 쌍방 간에 어쩌면 그렇게 다르게 해석하고 이해하는지 안타까운 마음을 금할 길이 없었다. 현재의 부동산 시장은 많은 부분이 왜곡되어 있다. 거래량이 줄고, 매매가격은 하락하지만 전세가격과 월세가격은 끝을 모르고 상승하고 있다. 어떻게 하면 왜곡되어 있는 부동산 시장이 올바른 시장으로 거듭날 수 있을지에 대해 생각해 본다. 왜 매매가격의 90퍼센트 이상의 전세가를 지불하면서도 부동산을 취득하지 않는 사람들이 생겨나고, 또 늘어나는 것일까.

부동산 투자과정에는 여러 가지 위험(Risk)이 존재한다. 학문적으로나 실무적으로 이러한 위험을 체계적으로 잘 관리하는 것은 매우 중요한 사항으로 인식되고 있다. 좀더 구체적으로 분류해 보면 부동산 투자과정에는 체계적인 위험과 비체계적인 위험이 존재한다. 쉽게 이해하자면 전자는 부동산 시장의 힘에 의해서 야기되는 위험으로 모든 부동산에 영향을 주는 위험으로 시장에 존재하는 모든 부동산에 영향을 미친다. 이것을 피할 수 없는 위험이다. 후자는 개별적인 부동산의 특성으로부터 야기되는 위험으로, 투자대상을 다양화하여 분산투자를 함으로써 피할 수도 있는 위험을 의미한다. 정치권의 정쟁은 부동산 시장참여자들에게 이루 말할 수 없을 만큼의 체계적 위험을 가지게 한다. 시장이 정상적으로 작동하지 않을 경우 정부가 시장에 개입하게 되는데 이러한 정부의 시장개입 또한 정쟁의 소용돌이 속에 묻혀 시장의 정상화에 아무런 힘을 발휘하지 못하게 된다. 이는 정부가 최근에 전월세가격의 안정화를 위해 시장에 개입하여 추진한 여러 가지 정책들에 대한 시장 참여자들의 무관심을 통해서 그 폐해를 확인할 수 있다.

최근 정치권은 커다란 정치적인 이슈들을 가지고 첨예하게 대립하고 있다. 이런 과정에서 다수의 국민들이 겪고 있는 부동산과 관련한 실질적인 문제들에 대해서는 적극적으로 대처하지 못하고 있다. 혹자들은 부동산 가격의 하락이나 하우스푸어, 렌트푸어 등의 신조어가 만들어질 만큼 부동산 시장의 문제가 심각함에도 불구하고 각자의 의사결정에 의한 부동산 시장참여의 결과가 어떠한 방향으로 결론지어지든지 각자가 책임져야 하는 것이 아니냐고 항변한다. 일리 있는 주장이다. 반면, 부동산 시장에 참여자가 되어 어떤 형태로든 시장참여 이익을 목적으로 한 다수의 선량한 참여자들이 가장 피해로 보고 있는 것은 바로 정치권의 정쟁으로 인한 시장에 대한 불신 팽배감 확산으로 인한 정치적인 위험을 고스란히 시장 참여자들이 지고 있다는 사실이다.

현 정권은 지난 대선 당시 양질의 부동산 정책을 다수 공약으로 발표하였다. 보궐 선거 결과는 현 정권이 공약한 부동산 정책들을 잘 펼쳐볼 수 있는 기회를 마련해 주었다. 이를 바탕으로 선량한 부동산 시장 참여자가 겪고 있는 체계적인 위험인 정치적인 위험을 빠른 속도로 해소해 주기를 주문한다. 한때 베트남 주식에 투자를 하면 높은 수익을 얻을 수 있다는 풍문들이 시장에 회자되던 시절이 있었다. 물론 필자에게도 여러 사람들이 이에 대한 문의를 한 바 있다. 당시에는 베트남은 은행도 언제 문을 닫을지 몰라서 국민들이 현금을 땅속에 묻어두고 꺼내 쓴다는데 무슨 주식을 투자하나요라고 반문한 기억이 있다. 지금의 베트남은 물론 이와 같은 상황을 극복하였지만, 한 국가의 여러 가지 대외적인 이미지는 국제자본들의 투자처 선정과 관련해서 중요한 결정요인이 될 수 있는 것이다. 향후의 부동산 시장은 정부주도의 시장 활성화 의지에 의한 시장회복의 전환점이 될 것이다.