부동산사기 피할 수는 없을까

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근 부동산전세자금대출 사기범들이 검거되었다는 뉴스가 있었다. 이는 일반인을 대상으로 한 부동산사기 수법에서 진화된 금융기관을 대상으로 한 부동산사기 행각이라는 점에서 관심 있게 지켜보아야 할 의미 있는 사건이라 생각된다. 금융기관들조차도 이렇게 사기를 당하고 있는 현실을 감안할 때, 일반인들이 부동산사기에 의한 피해를 입는 것은 그야말로 특별한 일이 아닐 것이다. 이에 대비하여 부동산사기를 당하지 않는 안목을 키우기 위한 몇 가지 수칙에 대하여 살펴본다.

대표적인 부동산사기의 주요 시발점은 기획부동산에서 출발하는 경우가 많다. 정부에서도 이에 대한 대책으로 기획부동산의 사기유형과 상황별 대처요령에 대하여 주무관청을 통하여 실질적인 자료를 제공하고 있다. 현 국토교통부의 전신인 국토해양부 시절 다수의 기획부동산 사기피해가 발생하자 보도 자료를 통하여 기획부동산의 사기유형과 대처방안에 대하여 전 국민을 대상으로 홍보를 한 바 있다. 이는 현재의 시장상황에도 유효한 내용이며 오히려 최근과 같은 부동산 불황기에 보다 더 피해를 볼 수 있는 가능성이 심화된다. 마땅한 투자처를 찾지 못한 유동자금이 풍부하기 때문이다. 최근의 기획부동산은 조직형태와 영업방식을 바꿔가며 교묘한 방법으로 일반인들을 기망하여 잘못된 판단을 하게하는 방식을 취하는 것으로 알려지고 있다. 이에 대한 구체적인 내용들을 살펴보면 다음과 같다.

먼저 다단계판매방식이다. 이는 기획부동산에서 높은 급여와 좋은 근무조건을 미끼로 하여 취업을 희망하는 사람을 고용하여 교육을 목적으로 한 강의를 듣게 한다. 강의를 들으면 수당을 지금하고 다른 사람을 추천하면 이에 따른 성과급을 제공한다. 이를 통하여 고용된 사람이 기획된 토지를 사게 하고 또 다른 사람을 소개하도록 하는 "고용 후 토지매입 후 소개"를 하는 방식인 다단계 방식으로 영업을 진행하고 있다. 다음은 펀드식으로 투자자를 모집하는 사기수법이다. 이는 기획부동산이 국내외의 부동산에 투자한다는 명목으로 높은 수익률을 내세우며 투자자들로부터 자금을 모집한 후 임의로 투자금을 유용하거나 투자금을 횡령하고 잠적하는 수법이다. 부동산개발사업에 투자하여 고수익을 추구하는 것은 최근의 여건으로 보면 계획 단계부터 사기를 염두해 둔 것이라고 생각해도 과언이 아닌 시장상황이다. 절대로 이러한 펀드식투자에는 참여하지 않는 것이 상책이다.

다음은 지분등기 방식의 토지판매 수법이다. 정부는 기획부동산의 사기피해를 막기 위하여 필지분할이 어렵게 제도를 개선하였다. 그러자 편법으로 공동지분 등기 방식으로 토지를 판매하는 수법이 나타나고 있다. 기획부동산에서는 임의로 토지가 분할이 된 것처럼 가분할도를 작성하여 매입만 하고 나면 아무 문제없이 분할할 수 있는 것처럼 속여 지분등기 방식으로 토지를 판매하고 있다. 이처럼 가분할도를 제시하면서 토지를 판매하는 경우 반드시 해당 지역의 지적도를 확인하여 본인이 매입하는 땅이 어떤 모양이며 위치가 어디인지를 명확하게 확인해야 한다. 이런 부분이 어려운 문제가 된다면 해당 지역의 측량사무소나 지적공사 등에 일부 비용을 지불하고 의뢰하여 명확하게 확인한 후 매입해야 할 것이다. 이외에도 소유권이 없는 토지를 전매의 형태로 판매하는 경우나, 도심지역의 토지를 집중적으로 매입하여 개발업자나 개인투자자에게 웃돈을 받고 넘기는 등의 새로운 유형의 도시형 기획부동산이 생겨나고 있다. 열 명의 경찰이 한 명의 도둑을 막지 못한다는 격언이 있다. 마음먹고 사기를 계획하는 주체가 있다면 이 또한 그들의 그물에서 빠져나오기 쉽지 않을 수 있다. 부디 부동산과 관련한 지식이 일정한 수준에 오르기 전까지는 부동산 투자의사를 결정하기 위한 과정에 반드시 믿을 만한 전문가의 의견을 귀담아 들어볼 것을 다시 한 번 당부하는 바이다.