부동산 정책은 시장에 선행할 수 없다

백민석

세명대 부동산학과 교수

새로운 정부가 출범한 이후 부동산 시장의 방향성에 대한 다양한 의견들이 제시되고 있다. 이에 더하여 부동산 시장이 활성화되기 위해서는 이러한 정책들이 시행되어야 한다고 제안하는 경우도 어렵지 않게 접하게 된다. 이러한 주장들은 정책이 시장을 이끌어 간다고 생각하는 것으로 보인다. 과연 부동산 정책은 시장의 방향성을 이끌어 갈 수 있을까· 안타깝지만 동의하기 어렵다. 부동산 정책의 원초적인 문제점은 시장에 선행할 없는 것이다. 이는 어쩌면 정책당국에서도 해결할 수 없는 문제다. 예를 들어 세종시 인근의 아파트 가격이 급등하여 이 지역에 대한 강력한 규제책을 마련하는 과정을 생각해 보자. 정책당국은 가격안정을 목정으로 부동산 거래나, 거래자금, 관련세제 등의 정책을 시장억제의 방향으로 추진하게 된다. 이러한 과정은 정책이 시장에 후행하게 되는 일반적인 유형이다. 먼저 시장의 현상이 발생한 후에 정책은 이에 대한 대응책으로 나오게 되는 것이다. 마치 병원에서의 감기약 처방처럼 일정한 병증에 대한 대응처럼 시장 대응책이 관련정책으로 나타나게 되는 것이다.

관점을 달리해서 부동산 정책이 시장에 선행하게 되는 경우가 가능할 것인가에 대해 생각해 본다. 앞의 상황에서 세종시를 규제하게 되면 이 시장을 주목하던 자금들이 주변의 공주, 천안, 청주 등으로 확산될 것을 가정하고, 세종시와 함께 이들 지역 전체를 한꺼번에 선제적으로 묶어서 규제하는 정책을 생각해 보자. 이론적으로는 선제적인 정책으로 생각되지만 과연 시장 참여자들이 이를 수긍하고 받아들일 수 있을 것인가· 절대로 그렇지 못할 것이다. 공주, 천안, 청주지역의 주민들이 가만히 있겠는가· 이렇듯 부동산 정책의 근원적인 문제점으로 인해서 항상 '부동산 정책은 뒷북을 친다'라는 비판을 듣게 된다. 하지만 돌이켜보면 어쩔 수 없는 것이 현실이다. 지난 정부들에서도 부동산 가격을 안정화시키기 위해서 많은 정책들을 내 놓았지만 시장의 결과는 예상대로 되지 못했던 것 또한 이러한 문제 때문이 아니었을까· 그렇다면 우리들은 부동산 정책이 주는 시장에 대한 신호를 어떻게 이해하고 활용해야 할 것인가에 주목해야 한다. 학계에서 보고되고 있는 관련 연구들은 부동산 정책이 주기적으로 정반대의 기조로 변화되어 왔다고 주장한다. 대략 8년 내지 12년 정도의 주기성을 가지고 부동산 시장은 등락을 반복하였음이 관련 자료들을 분석한 결과라고 한다. 그렇다면 현재의 부동산 시장 또한 조만간 방향성을 상승쪽으로 전환하게 될 것이다.

최근 한 대형건설사가 자금경색에 의한 어려움으로 인해 파산직전에 있다는 뉴스가 보도되었다. 가계부문 또한 부동산 관련 담보대출이 커다란 경제문제가 될 것이라고 한다. 일본과 같은 부동산 시장의 버블붕괴가 한국에서 재현될 것이라고도 한다. 현재의 부동산 시장이 안개 속에 있는 것은 현재상태의 시장분석 결과로서는 맞는 이야기인 것 같다. 다만 안개가 걷힌 후에 비가 올지 맑은 해가 떠오를지는 알 수 없다. 그래서 정책당국 또한 마땅한 부동산 정책을 제시하지 못하고 있는 것이다. 해외 여러 나라들의 부동산 시장은 글로벌 금융위기 이후에 침체되고 위축되었던 상당부분이 해소 되어가고 있다. 반면 국내의 부동산 시장만이 이와 다르게 침체에서 탈피하지 못하고 있으며, 정책당국은 이를 반전시키기 위해 다양한 부동산 정책들의 시행을 저울질 하고 있다. 과연 부동산 시장은 어떻게 될 것인가· 해답은 오히려 간단할 수 있다. 정책당국에서는 새로운 부동산 정책을 시행하기 위해 노력하기 보다는 현재 시장에서 일어나고 있는 다양한 현상들에 대해서 시장 참여자들에게 정확하고 진실하게 왜곡 없이 전달해 주기를 당부한다. 그렇게만 된다면 많은 부분의 시장신호들이 긍정적으로 바뀔 수 있지 않을까 기대해 본다.