2014년 부동산 시장을 전망한다

백민석

세명대 부동산학과 교수

필자는 부동산학을 전공하는 학생들에게 수업시간을 통해 부동산시장의 전망과 관련하여 각종 일간신문에서 연초에 다루는 부동산 전문가들의 시장전망과 연말에 다루는 부동산 시장 결산에 관한 기사들을 비교하는 과제를 부과한다. 과제물을 검토하고 평가하는 과정을 통해서 많은 것을 느끼기도 하지만 가장 큰 사실로 다가오는 것은 역시 '전망은 전망일 뿐 시장을 예측하는 것은 인간의 영역이 아니구나' 라는 느낌과 더불어 시장을 예측하는 경우에는 보다 겸손함을 가져야겠다는 다짐이다. 그 만큼 연초와 연말의 부동산시장에 대한 예측과 결과는 많은 부분이 일치하지 않다는 말이다.

시장이 자율적으로 작동하는 경우에는 시장에서 가장 중요한 것은 가격이다. 특히 부동산 시장의 경우 부동산가격의 변동에 많은 영향을 받게 된다. 부동산시장을 전망한다는 것은 결국 부동산가격이 어떻게 변화할 것인지에 대한 예측을 하는 것과 크게 다르지 않다. 주식시장을 예측하는 경우 종합주가지수의 변동 폭을 예측하는 것이 일반적이다. 내년에는 종합주가지수가 일정 범위에 도달할 것이라고 예측들을 한다. 반면 수많은 개별주식 가격은 종합주가지수와 무관하게 오르기도 하고 내리기도 한다. 부동산은 다수의 선진국에서 증권화되고 있다. 이와 관련해서는 다시 한 번 정리가 필요할 것으로 생각되지만 일단 부동산이 증권이 되고 있다는 사실만 기억하도록 하자. 이러한 사실은 부동산시장 전망이 주식시장 전망과 크게 다르지 않을 수 있음을 은연중에 나타내고 있는 것이다.

시장이 자율적으로 작동하는 경우에는 시장에서 가장 중요한 것은 가격이다. 특히 부동산 시장의 경우 부동산가격의 변동에 많은 영향을 받게 된다. 부동산시장을 전망한다는 것은 결국 부동산가격이 어떻게 변화할 것인지에 대한 예측을 하는 것과 크게 다르지 않다. 2014년 부동산시장은 어떤 방향성을 가지게 될까· 최근 주택산업연구원 등의 기관에서 발행된 보고서를 비롯하여 금융기관 연구보고서 등은 수도권 주택시장의 경우 저점을 통과한 것으로 제시되고 있다. 이로 인해 내년 수도권 부동산시장은 일정한 회복과 더불어 국지적인 시세상승이 나타날 것으로 전망된다. 반면 지방 부동산시장의 경우에는 수도권과 달리 점진적인 수축국면을 보이고 있다. 지방 부동산시장은 수도권과 달리 주택 가격을 규제하는 강력한 제도가 없는 상태에서 그동안 지역적인 수급불일치와 개발호재 등이 복합적으로 작용하여 수년간 폭등하는 양상을 보였기에 향후 일시적인 조정기에 접어들 것으로 생각된다.

부동산시장과 관련한 글로벌 시장의 경기와 국내 경기는 올해보다는 나아질 것으로 생각된다. 이는 금리와 같은 거시경제 지표들의 갑작스런 변동이 없음을 전제해야 할 것이다. 한편 정책변수에 의한 시장 참여자들의 심리측면이 가장 강력한 변수로 작용될 것이 확실하기에 이에 대한 정책당국의 면밀한 시장스크린이 필요할 것으로 생각된다.

부동산시장이 활성화되면 국민들이 행복해질까· 주식시장이 활성화되면 국민들이 행복해질까· 철학적으로는 풀어낼 수 있을 것이나 정서상으로는 해법을 찾기가 쉽지 않아 보인다. 올 한해는 정책당국의 부동산 시장 개입이 유난히 많았다. 정부가 시장에 개입하는 것은 시장이 실패했다는 것을 전제로 한다. 이를 잘못 이해하게 되면 시장의 방향성을 정책으로 조정할 수 있다고 믿게 되는 것이다. 하지만 역사적으로 증명되었던 것처럼 정책은 시장을 선행할 수 없다. 특히 부동산시장은 수요와 공급 간에 일정한 시차가 존재하기에 더욱 더 그러하다. 내년 부동산시장을 전망하는 가장 중요한 포인트는 아마도 정책당국의 개입정도가 아닐까 생각하게 된다. 부동산시장의 방향성이 상승 쪽으로 무게를 두게 된다면 정부의 정책개입이 부정기적으로 다양하게 집행될 것이며, 반대의 경우에는 시장에 맡겨두는 상황으로 전개될 것이다.