부동산 투자의사 결정 방식

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근 필자에게 부동산에 투자해야 하는지 문의하는 사람들이 많아졌다. 그 종류 또한 주거용, 수익형부동산 등 다양하다. 상담과정에서 이런 지식은 조금 알아두었으면 하고 생각되는 공통적인 사항들이 있다. 바로 부동산 투자의사를 결정하는데 도움이 될 수 있는 지표들이다. 이후 논의할 여러 지표들은 학계와 실무계 모두에서 활발하게 활용되고 있는 바, 독자들의 부동산 투자의사 결정에도 도움이 되기를 희망한다. 부동산 투자에서 고려되어야 할 두 가지 중요한 항목은 투자기간과 투자수익률이다. 투자기간은 자기자본이 투입된 이후 최종적으로 환가되는 시점까지의 기간으로 비교적 산정이 수월하다. 반면 투자수익률은 투자자들이 활용하는 지표에 따라 다양한 방식으로 산정되며, 다음과 같은 대표적인 지표들이 활용된다.

먼저 요구수익률이다. 부동산 투자의사 결정에 있어 요구수익률(requird rate of return)이란 부동산 투자자가 자산의 특성을 감안하여 얼마만큼의 투자수익을 합당한 것으로 보는가를 말한다. 각 투자자가 미래 수익을 현재가치로 환산할 때 이 요구수익률을 사용하게 된다. 일반적으로 요구수익률은 시장금리에 해당투자의 리스크 프리미엄을 더해서 정해지게 된다.

다음은 할인율이다. 할인율(Discount Rate)은 시점이 다른 화폐의 가치를 하나의 시점에서 평가하고자 할 경우에 사용되는 개념이다. 화폐의 가치는 시간에 따라 달라진다. 예를 들면 오늘의 1천원과 내일 또는 1년 후의 1천원의 가치는 서로 다르다. 특히 그 평가시점을 현재로 할 경우 이는 할인된 현재가치라고 한다. 할인을 하게 되면 미래의 현금흐름은 현재가치로 환산하면 항상 작아지게 된다. 그 이유는 미래의 수입은 당장에 소비를 할 수 있는 수입이 아니므로 현재의 수입보다 가치가 작기 때문이다. 이와 같이 시간적으로 소비를 참아야 하는데 대한 대가가 바로 할인율이다.

다음은 순현가(NPV)이다. 순현가(Net Present Value)란 일정한 부동산에 투자할 때 매년 투자회수액들의 현재가치 합계에서 총 초기투자비를 제외한 현재가치로서의 수익을 말한다. 순현가를 계산하기 위해서는 사전에 할인율을 정해야 하며, 이때의 할인율은 해당 투자의 위험도를 고려한 투자자의 요구수익률이 되어야 한다. 계산된 순현가가 양수이면 해당 투자는 투자자의 요구수익률을 만족시키고도 남는다는 의미이며, 순현가가 음수이면 해당 투자는 투자자의 요구수익률을 만족시키지 못함을 의미한다.

다음은 내부수익률(IRR)이다. 내부수익률(Internal Rate of Return)이란 순현가를 0으로 하는 할인율을 의미한다. 즉, 미래의 현금흐름이 초기투자액과 같아지도록 하는 할인율이다. 여러 투자대안들이 존재한다면 내부수익률이 높은 쪽을 선택하는 것이 좋다. 끝으로 수익성지수(PI)이다. 수익성지수(Profit Index)는 투자기간 중의 총 현금수입 합계의 현재가치를 순현금투자지출 합계의 현재가치로 나눈 상대지수로서 투자비의 규모가 크게 다른 두 개 이상의 사업을 비교 검토할 때 유용한 지표로 사용된다. 순현가나 다른 판단지표가 동일하다면 초기투자비가 적은 사업일수록 높은 수익성지수를 나타낸다. 서로 다른 부동산 투자대안들을 비교할 때 유용하다.

보통 부동산 투자는 상대방에게 권유를 받게 되는 경우가 일반적이다. 부동산 투자를 권유 받게 되는 경우에 상대방에게 해당 투자대안의 순현가(NPV)나 내부수익률(IRR), 수익성지수(PI) 등을 묻고, 적어도 이에 대해서 상대방이 확실하게 설명하지 못한다면 이는 성과가 좋지 않은 부동산 투자가 될 가능성이 높다. 더불어 본인 스스로가 이와 같은 지표들을 알고 있다면 적어도 잘못된 부동산 투자의사 결정을 하게 될 확률은 훨씬 더 낮아지게 됨을 명심해야 할 것이다.