농촌지역 부동산과 귀농

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근 도시에 거주하는 사람들이 농지에 투자를 하는가 하면 귀농을 통하여 새로운 인생을 시작하기도 한다. 이와 관련한 다양한 성공과 실패 사례가 다큐멘터리 형식으로 공중파 프로그램에서 기획되고 있다고도 한다. 이에 부동산투자의 관점에서 농지에 투자를 하기 위해 반드시 알아야 할 중요한 사항들에 대하여 알아본다. 일반적으로 농지를 구입하는 방식은 유상방식과 무상방식이 있다. 유상으로 농지를 구입하는 방식에는 매매가 대표적이다. 이에 더하여 교환, 물품대금이나 금전차용의 대가로 농지를 이전 받는 대물, 저당권 실행으로 인한 경매 등의 방식도 존재한다. 무상으로 농지를 구입하는 방식은 대표적으로 증여와 상속이 있다. 이러한 두 가지 방식 외에 시효취득 방식도 있지만 이는 특수한 경우에만 해당된다.

먼저 유상방식 가운데 실제 매매를 통한 농지구입에 대하여 살펴본다. 농지를 구입하는 경우 원칙적으로 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있어야 한다. 다만 예외적으로 토지거래허가구역에서는 토지거래허가를 받으면 되고, 상속과 시효취득은 농지취득자격증명이나 토지거래허가 없이도 소유권을 넘겨받는 것이 가능하다. 다음으로 무상방식인 증여와 상속을 살펴본다. 증여는 농지취득자격증명을 발급 받아서 등기를 한다. 상속은 농지취득자격증명이나 토지거래허가 등을 받지 않고 등기이전이 가능하다. 두 가지 경우의 장단점은 당시의 상황에 따라 다르겠지만 일반적으로 동일한 조건아래에서는 상속이 증여보다는 유리한 경우가 많다. 이와 관련한 자세한 내용은 부동산조세 분야의 상세지식을 별도로 살펴보는 것이 좋을 듯하다.

다음으로 구체적인 농지취득자격증명과 토지거래허가의 요건을 살펴본다. 농지취득자격증명은 거주지 등의 제한이 없어 대부분 지역에서 농지구입이 가능하다. 반면, 초중등학교법에 의한 재학생(미성년자)과 자기소유의 농지를 전부 임대한자는 농지취득자격 발급대상에서 제외하도록 법에서 규정하고 있다. 또한, 취득하려는 농지가 농지인지, 취득하려는 자가 농업경영 능력이 있는지, 농업경영계획서가 제대로 작성되었고, 이행가능한지 등을 종합적으로 판단하여 발급하도록 되어 있다. 토지거래허가는 앞서 기술한 내용이 동일하게 적용되며, 추가적으로 해당토지소재지에 거주하거나 농업인인 경우 토지소재지로부터 20㎞ 이내에 전 가족이 6개월 이상 거주하는 자라야 가능하며, 이에 더하여 자금조달계획서가 제출되어야 한다. 따라서 서울 등 도시민이 농지를 구입하려고 한다면 구입이 까다로운 토지거래허가구역 이외의 지역에 투자를 하는 것이 선호된다.

이러한 중요사항을 토대로 서울 등 도시민이 농지에 투자할 수 있는 방법들을 살펴본다. 먼저 주말체험영농 농지구입 방식이다. 농지구입 면적이 세대당 1천㎡ 미만인 경우 구입할 수 있으며, 임대도 가능하다. 도시민이 주말을 이용하여 농사를 지을 수도 있으며, 30천㎡ 미만의 농막 건축도 가능한 장점이 있다. 다음으로 경종농업(일반적인 농사)을 위한 농지투자 방식이다. 농지의 구입은 1천㎡ 이상의 규모로 해야 하고, 반드시 자경을 하여야 한다. 반면, 1년 이후에는 농지은행에 위탁도 가능하다. 실무상으로는 반드시 재촌자경을 하지 않더라도 농사만 짓는다면 큰 문제는 없다. 다음으로 귀농이나 전원생활을 위한 농지투자방식이 있다. 이 방식은 향후 귀농을 하거나 전원생활을 하기 위한 농지투자인 만큼 농사가 가능하면서 휴양이나 전원생활의 느낌을 가질 수 있는 토지를 선택해야 한다. 앞서 논의한 바와 같이 서울 등 도시민의 농지취득은 여러 가지 방식으로 가능하다. 종자돈을 가지고 투자를 고려하고 있거나, 은퇴를 앞둔 직장인이거나, 향후에 전원생활을 고려하고 있는 상황이라면 보다 상세한 사례와 지식이 담겨 있는 농지투자와 관련한 전문서적을 읽어 볼 것을 추천한다.