내 부동산 지적은 정확할까

백민석

세명대 부동산학과 교수

지적(地籍)이란 전 국토를 대상으로 토지에 대한 지번, 지목, 면적, 경계, 좌표 등에 관한 사항을 각종 공부(토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치지적부)에 등록하는 것을 말한다. 지적이 부동산등기와 다른 점은 등기가 권리변동에 의한 임의적 등록제도인 반면 지적은 강제적 등록제도이고, 등기는 토지와 건물 등을 대상으로 하고 지적은 토지만을 대상으로 한다. 지적도(地籍圖)란 토지의 주민등록으로 볼 수 있으며, 토지대장에 등록된 토지의 경계를 밝히기 위해 만든 주제도로 지적공부(地籍公簿)의 일종이다. 일반적으로 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도, 수직지적도 등을 지적공부라고 한다. 우리는 일상생활 가운데 다양한 필요로 인해서 지적도를 접하게 된다. 인접토지와의 경계에 관한 분쟁에서부터, 주택을 신축하는 과정, 토지 및 주택을 매입하거나 소유 토지가 수용 당하는 경우 등이다. 반면 현행 우리나라의 지적도는 IT 초강국임에도 불구하고, 100년 전 일본이 제작한 지적도를 그대로 사용하고 있는 것이 안타까운 현실이다. 이런 이유로 실제 토지현황과 지적도가 일치하지 않는 지적불부합지가 최소 전국토의 15%이상으로 추정되고 있다. 혹자는 현행 지적도를 적용하면 서울의 한강이 없어질 수 있다고도 한다. 이러한 문제점을 인식하고 이를 해결하기 위해서 국토해양부는 실제 토지현황과 불일치하는 지적을 바로잡고, 1910년대에 만들어진 종이기반의 아날로그 지적을 세계표준의 디지털지적으로 전환하고자, 2012년 3월 17일자로 '지적재조사에 관한 특별법'을 시행하였다. 이를 바탕으로 2030년까지 지적재조사 사업이 시행되며, 전체 사업부지 면적은 3,761만 필지에 달한다.

지적재조사 사업과정에서 경계분쟁 및 민원이 유발되고 있는 집단적 불부합지역(15% 이상 추정)은 지적재조사측량을 거쳐 정비하고, 도시개발사업 등으로 새롭게 지적을 만드는 지역은 지적확정측량 방법으로 디지털화(13%)하며, 지적의 정확도가 유지되고 있는 나머지 지역은 현재 동경원점 기준의 지적시스템을 국제표준인 세계측지계 기준의 디지털 지적(72%)으로 구축되게 된다. 이러한 장기적인 국책사업을 잘 이해하고, 이를 잘 활용한다면 본인 소유 부동산 재산권의 안정적인 확보와 더불어 장래에 발생할 수 있는 경계와 관련한 분쟁의 소지를 사전에 예방할 수 있을 것으로 생각된다.

이번에 시행되는 지적재조사사업을 통하여 다음과 같은 효과가 나타날 것으로 기대되고 있다. 첫째, 정확한 토지정보 제공으로 사회적 갈등과 경계분쟁이 크게 해소될 것으로 보인다.

경계분쟁으로 인한 연간 소송비용은 약 3,800억원 추정된다. 둘째, 모양이 불규칙한 토지를 정형화하고 도로와 접하지 않은 맹지를 현실경계로 조정하여 토지의 이용가치를 높이게 된다. 셋째, 지적도면의 디지털화로 스마트 토지정보 서비스의 이용이 가능해져 소유자가 직접 땅의 경계는 물론 이용현황을 실시간으로 확인할 수 있으며, 연간 900억원의 경계측량비용도 절감하게 된다. 그 밖에도 부동산종합공부 구축에 따른 효율화로 인한 행정업무 시간과 비용절감 효과도 발생하게 된다.

일반적으로 사용되는 1 : 1,200 지적도의 선 두께가 0.2mm 내외인 것을 감안하면 토지의 경계를 선의 안쪽과 바깥쪽의 두 가지 경우로 해석하는 경우에 따라 약 24cm까지 경계의 차이가 날 수 있다. 이를 해당 지역의 단위면적당 토지가격으로 환산하면 보유 부동산의 자산가치가 엄청나게 차이가 날 수 있게 되는 것이다. 일단 부동산을 소유하고 있거나, 부동산을 매입할 예정이 있다면 해당 부동산의 지적도를 정확하게 확인하도록 하자. 지적도는 해당관청이나 인터넷을 통하여 확인할 수 있다. 특히 지방 또는 농어촌 지역이라면 더욱더 이번 기회를 잘 활용하여야 할 것이다.