'집 값' 어떻게 될까

백민석

세명대 부동산학과 교수

정부가 새로운 부동산 대책을 발표하였다. 일부 언론에서는 종합선물세트라는 표현을 할 정도로 많은 부양책을 담고 있다. 부디 금번 정책은 계획 당시의 의도대로 시장에 잘 반영되기를 희망하는 바이다. 경제학은 '자원의 희소성' 때문에 생겨났다. 경제학은 한정된 자원을 효율적이고 형평에 맞게 배분하는 것을 연구하는 학문이며, 가장 효율적인 자원배분 기구는 '시장'으로 알려져 있다. 시장은 보이지 않는 손에 의해서 수요와 공급이 조절되는 반면, 어떠한 이유로든 시장이 실패하게 되면 이를 정상화하기 위해서 정부가 개입하게 된다. 이처럼 정부가 시장에 개입하는 근거가 되는 것이 바로 '시장의 실패'이다. 이렇듯 실패한 시장에 정부가 개입하게 되면 결과는 두 가지로 나타난다. 하나는 시장이 실패를 극복하고 정상화 되는 것이며, 다른 하나는 시장실패에 이어 정부까지 실패하는 것이다. 이를 '정부의 실패'라고 한다. 정부가 실패하게 되면 그 파장은 걷잡을 수 없을 만큼 크게 나타난다. 최근의 부동산 시장 상황은 극도로 침체되어 있다. 정부에서는 이러한 상황을 극복하기 위하여 거래활성화를 주요 목표로 하고 이에 도움이 되는 다양한 정책들을 시장에 내놓은 것이다.

시장에서 수요와 공급을 결정하는 가장 중요한 요소는 '가격'이다. 부동산 거래가 늘어나면 부동산 가격 또한 이에 동조하는 경향을 보인다는 것이 일반적인 이론이다. 그렇다면 앞으로 부동산 가격, 즉 대다수 일반가구의 관심사인 '집 값'은 어떻게 될까· 이에 관한 여러 기관들의 다양한 예측이 제시되고 있지만 그 방향성은 일관되지 않다. 최근 한 공중파 TV에서 '아파트의 역습'이라는 스페셜 프로그램을 방영하였다. 우리나라 아파트에 대해서 상당한 수준의 정리와 분석의 노력이 들어간 프로그램이라는 느낌을 받았다. 전반부에서는 우리나라 전 국민의 60% 내외가 거주하고 있는 '아파트'가 도입되고 확산되는 과정을 소개한다. 이어서 경제 전반이 어려운 시기마다 이에 대한 돌파구로서 아파트 시장을 부양하는 정책을 유지해 왔던 앞선 정부들에 대한 평가가 포함되었다. 끝으로 우리나라 아파트 시장의 선행시장 역할을 해 온 일본 아파트 시장에 관한 분석을 통하여 우리나라의 아파트 시장에 시사점을 제시하고 있다. '아파트의 역습'은 제목이 내포하고 있는 의미처럼 향후 우리나라 아파트 시장을 비관적으로 전망하고 있다. 이에 대한 근거로서 아파트 시장이 호황이었던 시기는 수요와 공급의 논리에 접목시켜 보면 수요가 공급을 초과하던 시기의 상황이며, 최근의 상황과 향후 앞으로의 상황은 인구 및 가구구조의 변화와 더불어 수요가 공급에 미치지 못하는 상황일 것임을 제시하고 있다. 이러한 요인들이 아파트 가격을 뒷걸음질 치게 만들 것이며 이는 어찌할 수 없는 커다란 흐름으로 보고 있다.

최근 한 대형 금융기관이 불법적인 행위로 인해 검찰로부터 압수수색을 당했다는 보도가 있었다. 일반적인 상식으로 생각해 보면 해당기관의 고객들이 이를 알게 되면 더 이상 거래를 하지 않으려 할 것이며, 이로 인해서 고객들의 대량 예금인출 사태가 발생할 수도 있을 텐데 의외로 조용히 지나가고 있다. '아파트의 역습'과 '부동산 대책' 중에서 어떤 것이 더 커다란 힘을 발휘할지는 속단하기 어렵다. 다만 앞의 금융기관 사례처럼 굉장히 커다란 사안임에도 불구하고 시장은 의외로 담담한 반응을 보일 확률이 크다. 즉, 우리의 관심사인 '집 값'은 별다른 변화를 보이지 않을 가능성이 크다. 반면, '아파트의 역습'이 주는 시장에 관한 단상에 대하여 생각해 보면, 최근과 향후의 또 다른 '부동산 대책'은 '아파트의 역습'을 방어하고 시장에 큰 충격을 주지 않는 범위 내에서 묵묵히 '집 값'의 하락을 떠받치는 중요한 역할을 하게 되지 않을까 조심스럽게 생각해 본다.