자산 리모델링이 필요한 시점이다

백민석

세명대 부동산학과 교수

최근의 인구 및 가구구조 변화는 우리가 지금껏 경험하지 못한 다양한 변화들을 초래하고 있다. 평균수명이 늘어나고 있으며, 인구증가율은 정체되어 있지만 가구분화율은 빠르게 성장하고 있다. 즉, 인구수는 점진적으로 늘어나고 있는 반면 가구수는 급격하게 늘어나고 있는 것이다. 반면 가구 구성원들이 경제활동을 하는 기간은 점차적으로 줄어들고 있다. 다수의 가장들은 정년이 보장되어 있는 일부 특정 직업군을 제외하면 50세를 넘어서면서 현업에서 은퇴하거나 퇴직을 맞게 된다. 이를 대비한 다양한 연금상품들이 운용되고 있지만 현직에서의 수입과 비교하면 턱 없이 부족한 것이 현실이다. 이런 이유로 다수의 일반가구들은 가장의 퇴직이후 많은 시간동안 경제적인 어려움을 겪게 된다.

종전에는 가장을 비롯한 일반가구의 구성원들이 경제활동을 하는 기간 동안 가구가 거주하는 부동산을 구입하면 해당 부동산이 꾸준하게 가치가 상승했다. 이는 가장이 경제활동을 중단하는 시점에 도달해도 보유 부동산을 운용하거나 처분하면 이후의 충분한 기간 동안 동일한 수준의 생활이 가능했다. 하지만 최근의 상황들은 많은 부분 이전과 같지 않다. 부동산을 보유하고 있는 가구가 오히려 경제상황이 악화되는 경우가 다수 발생하였으며, 가장이 현직에서 은퇴하는 경우 경제적인 어려움에 직면하는 가구들이 많아진 것이다. 반면 일반가구들의 자산관리 방식은 종전과 달라지지 않고 있다. 오히려 최근 국내의 동향은 글로벌시장 동향에 역행하고 있다. 많은 나라들이 오랜 기간 동안의 불황을 극복하고 성장으로 방향을 전환하였지만, 국내시장은 아직도 회복으로의 방향성이 나타나지 않고 있으며 언제 회복이 될지 가늠하기도 쉽지 않다.

자산은 자본과 부채의 합을 의미한다. 자산관리란 이러한 자본과 부채를 적정한 비율로 관리하고 운영하는 것을 말한다. 전통적인 자산관리 방식은 자산 3분법으로 보유한 자산을 예금, 주식, 부동산의 3분야에 투자하여 관리하는 것이다. 각 개인들은 이들 투자대상의 환금성, 안정성, 수익성 등을 고려하여 다양한 자산 포트폴리오를 구성하였으며 이를 통하여 일정부분 수익을 취할 수 있었다. 하지만 지금의 상황은 어떠한가· 대부분 금융기관의 정기예금 금리는 물가상승률에 미치지 못하고 있다. 은행에 돈을 맡기는 것은 오히려 자기 자본을 잠식하는 상황이 되었으며, 주식에 투자하여 수익을 올린 개인투자자를 찾는 것 또한 쉽지 않다. 특히 다수의 부동산은 '하우스푸어'를 다량으로 양산할 만큼 상황이 좋지 않다. 일반 가구들의 자산상태가 불량한 상태로 이전되고 있는 것이다. 이러한 좋지 않은 상황들을 호전시킬 수는 없는 것인가·

국내의 대표적인 주거 유형인 아파트는 건축물로서의 기능이 일정수준 저하되면 철거를 통한 전폭적인 재건축 등을 시행하거나, 여건이 허락지 않는 경우는 부분적인 보수를 통하여 건축물로서의 기능을 일정수준 이상으로 회복하게 하는 리모델링 등을 시행하게 된다. 이러한 과정을 거치게 되면 일반적으로 해당 부동산의 가치는 상승하게 된다. 일반 가구들은 재건축 수준의 전면적인 자산 재구성이 쉽지 않다. 특히 가장의 나이가 많을수록 자산 재구성의 폭은 한정적이 된다. 한 번의 실수가 가구자산의 파산을 초래할 수도 있기 때문이다. 이런 이유에서 보다 범위를 축소한 자산의 리모델링이 필요하게 된 것이다. 어떠한 분야와 방식이 가장 좋은가에 대한 제시는 개별 가구의 상황과 가구구성원들의 성향에 따라서 달라질 수 있지만 한 가지 중요한 대전제는 확고하다. 일반가구는 가구구성원들의 다양한 의견이 반영된 자산 리모델링이 필수적이라는 것이다. 오늘 이 아침에 현재의 가구 재정구조를 변화시키지 않고 얼마동안 동일한 수준의 소비생활을 영위할 수 있을지에 대하여 다시 한 번 생각해 볼 것을 제안하는 바이다.