부동산 시장 읽기

백민석

세명대 부동산학과 교수

부동산 시장의 현황을 심도 있게 이해하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 다양한 전문가 집단들이 부동산 시장을 분석하고 예측하지만 그 성과는 변변치 못한 것이 현실이다. 그렇다면 부동산에 관한 지식이 체계적으로 정리되지 못한 대다수의 일반인들은 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 어떻게 이해할 수 있을까·

일반 상품과 달리 부동산이 가지는 대표적인 특징 중 하나는 개별성이다. 외형적으로 유사한 아파트의 경우에도 마주하고 있는 바로 옆집도 해당 부동산과 같다고 말하기 어렵다. 이런 이유로 인해서 일반적인 부동산 시장에 대한 분석결과나 예측은 내가 관심 있고 알고 싶은 부동산과는 일정한 괴리가 발생하게 되는 것이다. 이러한 괴리를 줄이기 위한 방편으로 일반인들은 관심을 가지는 부동산 시장을 가능한 한 세분화(Segmentation)하고 세분된 시장을 기준으로 이를 분석하고 예측하여야 한다.

그렇다면 일반인들은 부동산 시장의 흐름과 트렌드를 읽어내기 위하여 어떤 지표들을 잘 살펴보아야 할까· 먼저 세분화과정을 거친 관심 부동산의 입지지역을 포함한 전체적인 인구추이를 분석해야 한다. 이와 관련한 다양한 지표와 수치들은 통계청사이트(www.kostat.go.kr)에 일목요연하게 제공되고 있다. 다음으로 가구수추이다. 인구와 가구는 동일한 의미처럼 생각되지만 실제로는 상당부분 차이가 있다. 특히 가구당 인구수가 많았던 이전 시절과는 여러모로 다른 시장분석 결과들을 나타나게 한다. 최근 1, 2인 가구의 증가세로 인한 소형주택 및 맞춤형 주택의 선호현상은 이러한 추세에 대한 시장의 대응으로 볼 수 있다. 다음으로 해당 지역 거주자의 연령분포와 소득추이를 살펴야 한다. 관심대상 지역에는 어떤 연령대의 사람들이 얼마만큼의 소득을 창출하며, 또 어디에 얼마를 지출하며 살고 있는가에 대한 정확한 분석이 선행되어야 한다. 이를 통해서 관심지역에 어떤 부동산이 장래성이 있을지를 판단할 수 있게 되는 것이다. 이러한 자료 역시 통계청사이트에서 자료를 제공하고 있다. 부동산 시장을 이해하고자 하는 본인의 관점에서 다양한 자료들을 알고자 하는 핵심적인 사항으로 압축하여 결과를 도출해 보면 해당 지역의 부동산 시장을 이해하는데 많은 도움이 될 수 있을 것이다.

통상 일반인들과 전문가들 사이에는 다음과 같은 질문들이 자주 오가게 된다. "OOO에 집을 사려고 하는데 앞으로 어떨까요·" 전문가들은 이렇게 이야기 할 것이다. "OOO은 앞으로 전망이 어떻게 되니 OOO게 하는 편이 좋을 것입니다". 전문가들은 이미 해당지역에 대한 면밀한 검토 후에 이러한 대답을 하는 것일까, 아니면 그냥 지금까지 익혀온 감으로 답변한 것일까. 이를 예단하기는 어렵지만 한 가지 분명한 사실은 최근과 앞으로의 부동산 시장은 현재까지와는 다른 패턴과 트렌드를 나타낼 가능성이 크다는 것이다. 이는 지금까지 예측하지 못한 일련의 현상들이 시장에 나타나는 것만으로도 충분히 예측되는 사항이다.

다음으로 거시적, 미시적 트렌드에 대해서 이해해야 한다. 다양한 기관들에서 우리 사회에 대한 많은 글로벌 트렌드를 분석하고 있다. 이를 가공하여 부동산 시장에도 많은 새로운 트렌드들이 출현하고 있다. 실버, 노마드(nomad), 유유상종, 개성화, 스마트 등 다양한 핵심어들이 출현하고 있다. 이러한 트렌드의 변화에도 관심을 두어야 한다. 이 글을 읽고 나서 바로 통계청사이트에 방문해 볼 것을 추천한다. 그리고 인터넷상의 즐겨찾기에 등록하고 자주 방문해 보기를 권하는 바이다. 다음으로 포털사이트에 접속하여 트렌드를 포함한 다양한 키워드를 가지고 세상의 흐름과 변화를 느껴보기를 바란다. 이런 일들이 반복되다 보면 비로소 숫자와 감이 접목되는 느낌을 가지게 될 것이며, 안개 속 같은 부동산 시장에 대한 명쾌한 독서가 시작될 수 있을 것이다.