부동산시장 참여자가 챙겨야 할 것은

김순구

감정평가사

우리가 살아가는 데 꼭 있어야 할 것들은 너무도 많다. 부동산도 그중 하나다. 특히 땅은 우리 생활에서 떼어내야 떼어낼 수 없는 요소이다. 땅이 있어야 그 위에 집을 지어 안락한 생활을 할 수 있고, 곡식을 심어 식량을 생산해 내고, 나무를 심어 환경을 지켜낼 수 있다. 땅과 우리 삶의 불가분성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 것이다.

우리 인간은 더 많은 땅을 가지려 노력해 왔다. 나라 간의 전쟁도, 윗마을과 아랫마을 싸움의 원인도 땅을 더 많이 갖고자 하는 데서 기인한 경우가 허다하다. 일가친척 간의 분쟁도, 우애 좋던 형제자매 간의 갈등도 물려받은 땅을 놓고 더 많이 차지하고자 하는 데서 연유되곤 한다. 땅은 그만큼 우리 생활을 지배하고 있다.

땅을 포함한 부동산(不動産)은 움직일 수 없다는 특징을 가지고 있다. 그래서 땅은 위치가 매우 중요하다. 놓여있는 땅의 주위가 좋아지면 소유하려는 사람들이 많아지고, 그만큼 욕구가 커지니 가격은 올라갈 수밖에 없게 된다. 그 땅이 상업용인지, 주거용인지에 따라 좋아지게 하는 요소가 다르긴 하지만 말이다. 땅이 가진 이런 특성으로 인해 다른 재화와 달리 정부의 정책 개입이 광범위하게 용인되기도 한다.

어느 지역의 부동산 가격 상승은 부동산을 소유한 사람들의 부의 축적으로 이어지고, 그러지 못한 사람들의 상대적 박탈감으로 사회적 혼란이 야기되기도 한다. 더 심하면 정권 자체를 위협하는 요인으로까지 작용하게 된다. 이런 이유로 정부는 각종 부동산 정책을 내어놓아 부동산시장의 안정을 꾀하고, 부동산을 가지지 못한 사람들이 안정적 주거생활을 할 수 있도록 임대정책을 포함한 주택정책을 펴게 되는 것이다.

부동산은 움직일 수 없으니 그 부동산을 둘러싼 사람들을 움직여 목적을 달성하고자 하는 것이 부동산 정책의 근간으로 보인다. 이런 정책이 때론 성공하기도 하지만 때론 실패하여 정권의 많은 부담으로 작용한다. 지금 우라 정부가 그런 것은 아닌지.

부동산 정책의 실패 원인은 어디에 있을까? 시장참여자들의 욕구를 잘못 이해해서 그럴 수도 있고, 부동산 정책과 달리 금융정책 등의 엇박자에서도 원인이 있을 수 있다. 그러나 더 중요한 것은 부동산시장의 불투명성에 있지 않을까 생각해 본다.

부동산은 일물일가의 법칙이 성립되지 않고, 정찰제가 적용되지 않는 불투명성의 대표적인 시장이다. 정부에서는 부동산 실명제와 함께 실거래가를 공개하고, 주택 임대차 신고제(전월세 신고제)를 도입하여 시장의 투명성을 보완하고자 노력하고 있으나 아직은 부족한 면이 있다고 생각한다.

부동산은 가지고 있는 독특한 특성으로 인해 시장에서 거래에 많은 사정이 개입된다. 매도자가 급하면 싸게 팔게 되고, 매수자가 급하면 그 반대가 된다. 거래에 개입된 이런 사정으로 시장에서 거래된 가격을 공개하더라도 그것이 맞다 하기가 쉽지 않으니, 시장참여자들은 여전히 혼란스러울 수밖에 없다. 거래당사자간 거래에 개입된 여러요인을 배제한 적정 거래가격을 찾아내 공개하는 제도 마련이 어려운 것은 아닐 것 같은데 정부 당국은 아직 거기까지 생각하지는 않는 것 같다.

올바른 시장가격 공개를 통해 부동산시장에서 거래의 투명성을 확보해 주면 시장참여자들은 공개된 시장에서 올바른 가격을 기준으로 반응하게 되고, 시장에서 투기꾼들은 자연히 사라지게 될 것이다. 올바른 시장가격 제공은 정부와 거래부동산에 정통하고 잘 훈련된 전문가가 힘을 합치면 될 것이다.

아쉽지만 아직은 부동산시장 참여자 스스로 올바른 정보를 갖기 위한 노력을 해야만 한다. 부동산을 거래할 때, 임대차할 때, 교환할 때, 분할할 때 등 각종 부동산 활동을 할 때 부동산시장에 정통한 감정평가사를 통해 올바른 시장정보를 챙겨볼 것을 권하고 싶다.