공시가격 검증센터 설치 주장을 보면서

김순구

한국감정평가사협회 회장

국토교통부는 지난 3월 15일 「2021년 공동주택 공시가격(안)」을 발표했다. 전국 19.08%로 사상 최대를 기록했다. 정부는 공동주택 가격 상승에 따른 시세가격과 공시가격과의 차이를 줄이기 위한 현실화 방안 로드맵에 따른 것이라 설명했다. 원희룡 제주지사는 보도자료를 통해 "불공정한 주택 공시가격을 동결하고 전면 재조사 해야한다"고 주장하면서 "오류투성이 공시가격은 동결해야 마땅하며 전국 모든 지자체에 공시가격 검증센터를 설치하여 공동주택 공시가격과 표준주택 공시가격을 모두 전면 재조사 해야 한다"고 밝혔다.

조은희 서초구청장은 원 지사와 함께 정부에 주택 공시가격 동결을 건의하고 '합동조사를 실시할 예정'이라면서, "정부에서 발표하는 공동주택 공시가격은 명확한 산정 근거 제시 없이 상승된 가격만 깜깜이로 공시되고 있다"며, "정부에서 공시하는 표준주택 상호 간에 가격 형평성이 맞지 않아 정확한 개별주택가격 산정이 매우 어려운 것이 현실"이라고 지적했다.

서울시장선거에 출마한 더불어민주당 박영선 후보는 26일 선거유세에서 '공시가격 연간 인상률 10% 상한제'를 정부에 건의하겠다 했다. 이는 정부와 여당이 추진하는 공시가격 현실화 정책과 충돌한다. 정부는 공시가격 현실화 로드맵에 따라 2030년까지 공시가격 현실화율(시세반영율)을 90%까지 끌어 올리겠다고 밝혔으며, 이를 위해 국회에선 공시가격 6억원 이하 주택의 재산세율도 인하한 바 있다.

공동주택과 주택의 공시가격이 현실화 로드맵에 따른 가파른 상승으로 보유세 등 부담이 늘어나면서 많은 문제가 제기되고 있다. 본질은 조세 부과의 기초가 되는 공시가격이 형평에 맞게 되어 있는가와 공시가격 결정과정과 내용을 충분히 알려달라는 것이다. 정부도 노력하고 있지만 한계가 있음도 분명해 보인다.

많은 궁금증을 가진 공시가격은 올바르게 만들어지고 있는 것일까. 물론 법과 원칙에 따라 결정되고 있지만 그래도 혹 더 살펴봐야 할 것은 없는 것인가?

우리나라에는 4개의 공시가격이 있다. 토지, 주택, 공동주택, 비주거용이다. 토지는 공시지가라고 하며, 주택과 공동주택은 공시가격이라 한다. 상가 등 비주거용은 아직 시행되고 있지 않다. 토지 공시지가는 감정평가사들이 조사·평가 방식으로 평가하고, 주택과 공동주택은 한국부동산원 직원들이 조사·산정 방식으로 산정하고 있다. 모든 공시가격의 주관부서는 국토교통부이다.

각종 세금과 부담금의 대상이 되는 국민께서 공시가격 결정과정의 투명성 뿐만 아니라 왜 그 가격인지의 근거를 공개해 달라 요청하는 것은 당연하다 할 것이다. 다만 정부는 부동산이 가지고 있는 특성으로 인해 한계가 있어 고민일 것이다. 부동산 가격은 부동산이 가지는 특수성으로 가격을 형성하는 요인 및 원리가 일반재화와 다르다. 시장에서 매도자와 매수자 사이에 거래된 가격이 수요공급의 원리를 충족하는 완전한 그 부동산 가격이고 주위의 부동산 가격도 그럴 것이다 라고 하지 못하는 이유이다. 부동산의 특수성으로 인한 시장 왜곡을 바로잡기 위해 정부의 시장 개입이 허용되고 정부의 시장 개입에 올바른 가격정보를 제공하는 사람이 감정평가사이다. 이런 면에서 감정평가사는 꼭 필요한 국가자격인 것이다.

주민들이 알고 싶어 하는 과세가격의 정당성 확보를 위해 지자체에 검증센터를 두자는 주장은 설득력이 있어 보인다. 주민들 의견만을 반영하여 과세가격을 낮추어 주는 객관성을 잃지 않을 수만 있다면 말이다. 부동산이 가지고 있는 특수성으로 인해 정부가 제공할 투명성의 한계도 인정하고, 주민들 요구도 충족시키기 위한 방안은 없을까? 필자는 정부, 지자체, 부동산시장 최고의 전문가인 감정평가사가 함께 나서는 방안을 마련해 볼때라 생각한다.