새 정부 부동산 정책 기대

길진석

한국공인중개사협회 충북도지부 부지부장

며칠 뒤면 성큼 다가온 20대 대통령 선거다. 이번 선거는 부동산 선거라고 해도 과언이 아니다. 몇 년 새 치솟은 집값 상승에 대한 피로감과 주거 불안을 어떤 대안으로 풀어갈지, 또 얼마큼 실효성 있는 정책으로 표심을 얻을지에 대한 관심이 뜨겁다. 국민들은 다른 어떤 분야보다 부동산 분야에 대한 관심 비중이 크고, 부동산을 어느 진영이든 손꼽아 해결해야 하는 과제로 보고 있다. 그만큼 '삶에 있어 주거는 기본이고, 그 기본은 적어도 어느 정도는 보장되어야 삶'인 것이다.

최근 몇 년 동안 천정부지로 오른 아파트 가격과 전세 가격이 하락세로 돌아서는 가격 동향이 나타나고 있다. 서울 아파트 가격은 1년 3개월 만에 하락세로 돌아섰고, 매매 가격은 4주 연속 내림세를 이어가고 있다. 충북지역 아파트 매매 가격 상승률도 0.02%로 그쳤는데 특히 청주는 0.01%에 머물며 상당구와 서원구는 0%를 기록했고, 충주시와 제천시는 각각 0.06% 와 0.03% 오르면서 상승세가 한풀 꺾였다. 가까운 대전과 세종시의 내림세는 더욱 확연하다. 대전은 -0.01%를 기록하며 6주 연속 하락했고, 세종시는 전국에서도 눈에 띌만큼 하락세를 이어가고 있는데 30주 연속 하락세를 눈앞에 두고 있는 실정이다. 이처럼 아파트값의 상승세가 꺾이고 하락세를 나타나는 여러 요인 중에는 2022년 강화된 대출 규제와 금리 인상 여파 등으로 매수심리가 위축되면서 시장 분위기가 급속하게 경직되어 간다고 볼 수 있다.

우리가 집을 장만할 때에 대체로 금융권에 기대지 않으면 현실적으론 쉽지 않다. 이에 대출 규제 용어를 간략히 정리해 본다. 내가 거래하고자 하는 집을 담보로 대출을 받거나 소유하고 있는 집을 담보로 대출을 받을 때에는 LTV(주택담보대출 비율, 담보 주택 시세 대비 대출금 한도)가 적용되고, 소득에 따라 대출 가능 한 비율인 DTI(총부채상환비율, 총수입에서 일정 금액을 넘지 않도록 적용한 비율)도 있다. 올해 시행되는 DSR(총부채 원리금 상환 비율)은 개인이 대출해 갚아야 할 모든 연간 원리금을 연 소득으로 나눈 비율로, 대출의 범위는 주로 주택 담보대출이지만 이외 신용대출, 신용카드 할부, 자동차 할부, 학자금 대출, 마이너스통장까지 포함돼서 모든 대출의 합계가 2억 원을 넘게 되면 DSR 40% 규제를 적용받게 된다. 여기에 올 7월부터는 대출의 합계 기준금액인 2억 원이 1억 원으로 더 강화된다. 다른 제화보다 부동산은 거래금액이 크기 때문에 진입장벽이 높다고 할 수 있는데 이렇게 강화된 대출 규제는 수요 측면에선 당연 위축될 수밖에 없다.

경제이론 중 가격 형성에 있어 기본은 '수요자가 없으면 가격은 떨어진다'는 것이다. 금리 인상 효과로는 바로 전세 임대라고 할 수 있다. 현장에선 요즘 계절적 요인인 이사철을 맞이해 전세 임대 문의가 많은데 전세 임대를 대출로 진행하는 경우 금리 인상으로 이자에 대한 부담이 월세 임대와 비교해 체감이 덜해지면 물량도 많지 않은 전세보다 월세로 전환되는 전세의 월세화 현상도 커지게 된다.

전세 임대에서 반전세나 월임대로 수요층이 이동되면 전세 임대 가격 역시 영향을 받게 되고 그 영향은 집값으로 미치게 된다. "전세가가 오르면 집값이 오르고 전세가가 내리면 집값도 내린다." 이는 전세와 매매와의 거래관계의 기본이다.

필자에게 요즘 가장 많은 문의는 "그래서, 집값이 어떻게 될 거 같은가?"라는 질문이다. 집값 하락세가 일시적인지 아님 본격적인 하락 국면이 시작되는지에 대한 언론 보도나 경제분야 전문가의 의견을 봐도 혼돈의 부동산 시장을 예측하기란 쉽지 않다.

하지만 여기에 명료한 해답이 있다. 가장 빠르고 직관적인 현장이 답이다. 거래 결과 반영의 신속성과 전국 매물 정보나 시세를 실시간으로 확인 가능하고 그 지역 매물 변동 상황과 지역별 세세한 속사정까지 알 수 있고, 고가의 거래 위험으로부터 안전까지 보장되는 부동산 전문가 공인중개사가 답이다. 매도와 매수, 임대와 임차의 서로의 입장과 격차를 조율하고 속사정에 인정까지 중개하는 현장 전문가 공인중개사가 답이다. "어느 분야이든 수치나 지표는 현장에서 나오고 그 수치와 지표가 얼마나 빠르고 정확하게 현장에 투영되느냐에 따라 통계의 정밀함이 판단된다." 그것이 정보 데이터의 기본이다.

며칠이 지나면 선거 결과에 따라 사회 전반적인 변화와 시대적 흐름의 방향이 우리에게 다가올 예정이다. 닫힌 결말이 아니라 할 수 있다고 믿고, 될 수 있다고 믿어지는 결과를 기대해 본다.