KTX 오송역세권 애물단지 전락 - 공영개발 전환도 '위험'

현물출자 의회승인도 '안갯속'
3개 지자체 재정 부실…투자금 회수 불안
시공권도 논란…민자 유치 쉽지 않을 듯

민자유치 실패로 공영개발 전환을 앞두고 있는 오송역세권, 공영개발로 전환되어도 쉽지 않은 문제가 도사리고 있다. 안개 낀 역세권 모습이 현재의 상황을 묘사하고 있다.

ⓒ 김태훈기자

충북도와 청주시, 청원군 등 3개 지자체가 민자(民資)로 추진할 예정이었던 오송역세권 개발사업을 공영개발로 전환하는 것으로 추진하고 있다. 하지만, 공공 51%와 민자 49%로 공영개발이 추진된다고 해도 연내 착공은 고사하고, 현물출자에 따른 의회 승인조차 쉽지 않은 것으로 파악되고 있다.

◇특수목적법인(SPC) 구성

충북도와 청주시, 청원군, 충북개발공사 등은 지난달 31일 오송역세권 공영개발 전환에 합의했다.

이들은 총 사업비 3천102억 원이 소요될 것으로 보이는 오송역세권 중심부 64만9천㎡를 개발하기 위해 총 사업비 3천102억 원 대비 51%인 1천582억 원을 부담하고, 나머지 49%인 1천520억 원은 민자를 유치하기로 의견을 모았다.

3개 지자체가 이를 위해 앞으로 495억 원의 현물을 출자해야 한다. 현재 청원군은 오송읍 옛 차이나타운 예정지에 남이 있는 군유지 125만㎡를 현물출자하는 방침을 확정했다. 이 땅의 공시지가는 49억4천400만원, 실거래가로 140억 원으로 환산하면 은행권에서 회사채로 3.2배 차입할 수 현금은 448억 원이다.

청주시 역시 최근 남아 있는 시유지 여러 필지를 현물로 출자하는 방법을 검토했다. 시가 출자할 현물은 96억 원 정도로, 이를 회사채로 환산하면 307억 원에 달한다.

청원군과 청주시의 현물출자에 따른 예상 현금은 모두 855억 원, 이 때문에 총 출자액 1천582억 원에서 855억 원을 제외한 나머지 727억 원(현물 227억 원)은 충북도가 부담해야 한다.

◇개발공사 부채비율 328%

충북개발공사의 지난해 12월 부채비율은 193%, 안전행정부가 지방공기업의 적정한 부채비율 범위로 정한 250% 이내의 안정적인 재무상태를 기록했다. 하지만, 개발공사는 올 들어 오송제2생명과학단지 보상에 참여하면서 부채비율이 193%에서 328%까지 급격히 증가했다. 적정 부채비율 250%를 78%p 초과한 상태다.

이런 상황에서 개발공사가 오송역세권 개발을 위해 회사채 발생에 나서게 되면 부채비율이 600~700%까지 상승할 수 있다. 자칫 개발공사가 파산위기를 맞을 수 있어 보인다.

그렇다면 출자가 순조롭게 진행되는 것을 전제로 부동산 담보을 통한 회사채 발행은 가능한 것일까. 도는 현재 담보평가액 대비 3.2배까지 사업비를 조달할 수 있다고 내다보고 있지만, 개발공사의 과도한 부채비율과 과거와 달리 대출금 회수 가능성을 디테일 부분까지 따진 뒤 대출을 실행하는 최근의 금융권 여수신 시스템을 감안하면 회사채 발생도 쉬운 일은 아니다.

도내 시중은행의 한 지점장은 "4년마다 한번씩 단체장이 교체될 수 있는 상황에서 은행들이 '리스크 가능성'까지 감수하면서 평가액 대비 3.2배의 회사채를 선뜻 발행하기는 힘들 것"며 "투자자가 나타나지 않는 것은 수익성이 떨어진다는 것으로, 금융권 역시 대출금 회수가 어려운 사업장에 대해 무리수를 두지는 않을 것"이라고 말했다.

◇승인 5개월·시공권도 논란

지자체 현물출자는 지방자치법 제143조와 지방재정법 제18조, 공유재산 및 물품관리법 제19조·제28조 등을 준용해야 한다. 이에 따라 해당 의회의 의결을 거쳐야 한다. 지자체장 의지만으로 출자가 불가능하다.

이를 위해서는 최소 5개월의 행정절차를 거쳐야 한다. 현물출자는 말 그대로 투자에 해당된다. 자칫 투자금 회수가 불가능하다는 판단이 내려질 경우 의회 승인이 이뤄지지 않을 공산이 크다.

출자가 이뤄진다고 해도 민자 유치는 쉽지 않다. 공공지분이 51%이기 때문에 역세권 사업은 관급공사가 된다. 즉 입찰을 실시해야 한다는 얘기다.

49% 출자를 결정한 건설회사에 시공권을 주기 위해서는 특수목적법인(SPC) 구성 후 이사회 의결을 거쳐 결정할 수 있다. 그런데 역세권 중심부 공사비용은 3.3㎡당 14만 원꼴로 따져도 300억 원 정도에 불과하다.

300억 원 대비 10%를 이익금으로 보면 30억 원을 벌기 위해 단기간 내 회수가 불가능한 1천500억 원을 투자하는 셈이다. 이 때문에 민자 투자자는 지자체에 투자금 회수를 보장할 수 있는 방법을 요구할 가능성이 높다. 민자 1천500억 원이 투자되어도 투자금 회수를 위해 지자체가 보증을 서야 하는 상황이 예견되고 있는 것이다.

도내의 한 SPC 임원급 인사는 "조성원가와 분양가를 잘못 계산하고, 상업용지 비율을 최소화하지 못하는 등 오송역세권 개발컨셉이 수준 이하의 구상에 그친 것은 충북도에 디벨로퍼(Developer) 시스템을 이해할 수 있는 인물이 없었기 때문이다"며 "심지어 공영개발 전환에 따른 도시계획과 토목개발, 금융 여·수신 흐름 등을 정확하게 이해할 수 있는 '컨트롤타워'도 없어 보인다"고 지적했다.

/ 김동민기자