KTX 오송역세권 애물단지 전락 - 개발계획 부실투성이

2005년 기본계획 후 10년 '허송세월'
면적 절반 축소에도 사업자 없어 제자리 걸음
기획~과정~예측 부실 투성이 '예고된 결과'

①개발계획 부실투성이

KTX오송역세권 개발사업이 민간자본 유치 실패로 난항을 겪고 있는 가운데 당초 개발계획부터 투자자물색이 어려웠던 것으로 지적되고 있다. 사진은 오송 역세권 주변 전경.

ⓒ 김태훈기자

지금은 65만㎡(20만 평)으로 줄었지만, 당초 오송 역세권 개발면적은 158만㎡(48만 평)이었다. 7천200억 원의 총 사업비를 민자(民資)로 충당해 상업·업무·문화·교통시설 등을 조성하는 내용이다.

158만㎡의 역세권은 113만1천㎡의 오송 첨단의료복합단지와 463만㎡의 오송생명과학단지, 333만2천㎡의 오송제2생명과학단지와 함께 충북도의 오송 바이오밸리(954만2천㎡)를 구성하는 중심축이다.

◇개발 책임자의 무지(無知)

민선 5기 출범 후 충북도는 오송 바이오밸리 사업의 성공적 추진을 위해 바이오밸리추진단을 구성했다. 초대 단장에 김광중 부이사관을 임명했다.

김 단장은 당시 토목과 건축, 개발사업과 관련한 사전·사후지식이 부족한 인물이라는 평가가 나왔던 인물이다. 그는 오송 바이오밸리 사업을 성공시키기 위해 동분서주했지만, 결과는 개발지연 사태를 더욱 악화시킨 꼴이 됐다.

김 단장의 최대 과오(過誤)는 조성원가와 분양원가를 잘못 계산했다는 점이다. 정확히 말하면 조성원가를 계산하고, 사전 투자비와 사후 투자비 회수 등 분양원가와 관련된 메커니즘(Mechanism) 자체를 파악하지 못했다.

김 단장은 역세권 보상비(땅값) 폭등에 대한 기자들의 질문에 대해 수차례에 걸쳐 "땅값이 올라간다는 것은 그만큼 역세권 개발사업의 당위성이 높아지는 것 아니냐"며 "땅값이 올라가면 그만큼 역세권 개발수준을 높일 수 있다고 생각한다"고 말했다.

'땅값(보상비)+토목공사비+간접비용' 등으로 구성된 조성원가에서 땅값이 올라갈 수록 투자자의 초기 투자비가 상승하고, 그만큼 분양가가 기하급수적으로 높아지며, 이 때문에 투자자의 투자비 회수가 불가능해진다는 원리를 김 단장이 이해하지 못했음을 보여준 단적인 사례다.

◇충북도 초기대응 실패

역세권에 인접한 오송제1생명과학단지의 택지 분양가는 3.3㎡당 50만 원, 전국에서 가장 낮은 수준의 분양가로 폭발적인 분양이 이뤄졌지만, 아직까지 착공조차 하지 않는 분양용지가 수두룩하다.

분양을 받고도 착공하지 않는 가장 큰 이유는 최근 3~4년 간 국내·외 경제가 '긴축 기조'에서 벗어나지 못하고 있기 때문이다. '긴축 기조'에서는 중·장기 투자계획을 서두르지 않는다는 점을 충북도는 간과했다.

오송제1생명과학단지 분양가가 50만 원이면 오송역세권은 어떤 상황일까. 민선 5기 출범 후 바이오밸리 조성계획 발표 당시 충북도가 계산한 분양원가는 150만 원선, 하지만 언론과 국내 대형건설사들은 도와 달리 최소 200만 원에서 최대 300만 원까지 분양원가가 상승할 것으로 전망했다.

결과적으로 50만 원에 분양받은 오송 1단지에 비해 역세권은 도가 계산한 150만 원도 3배, 민간 전문가가 계산한 것을 감안하면 4~6배 차이가 발생했다. 국내·외 투자자들은 이 같은 조성원가와 분양원가로는 투자비 회수 자체가 불가능할 것으로 판단했다.

◇외부자금 수혈 고민해야

민선 5기 충북도는 역세권 내 보상비가 상승해도 문제가 없다는 인식을 가졌던 반면, 민선 4기 충북도는 외부자금 6천억 원 정도가 수혈돼야 개발이 가능하다고 판단했다.

외부자금 6천억 원이 수혈되면 역세권 개발사업비 중 상당 부분을 보충할 수 있다. 그만큼 개발이 완료된 택지의 분양가를 대폭 낮출 수 있게 된다.

세종시 안팎에 위치한 산업단지의 3.3㎡당 분양가가 80만~100만 원에 달하고 있는 점을 감안할 때 오송역세권은 적어도 비슷한 분양가를 유지해야 한다.

현재 검토되고 있는 3.3㎡당 297만 원으로는 택지 분양이 어렵고, 분양이 이뤄지지 않으면 투자자의 선 투자비 회수가 되지 않기 때문에 아예 투자자를 유치하지 못하게 되는 것이 오송 역세권 개발지연의 가장 근본적인 문제다.

국내 1군 건설업체의 한 임원은 "오송의 문제는 개발 기획단계부터 추진과정, 예측까지 땅 소유자와 개발업자 등의 입장을 감안하지 않은 채 지나치게 관(官)의 입장만 고집했다는 것"이라며 "재산권 행사에 제약을 받았던 땅 소유자와 투자를 하면 투자비를 조기에 회수할 수 있는 기획과 과정 등을 전혀 감안하지 않았기 때문에 투자자를 물색하지 못한 것으로 보아야 한다"고 지적했다.

/ 김동민기자