매매계약서는 꼼꼼히 바로 쓰자

홍성각 교수의 부동산 알기

홍성각

지난 시간에 임대차계약서는 자세히 쓰는 것이 좋다고 했다. 이 때 매매계약서는 그냥 지나쳤지만 오늘은 매매계약서를 언급하고자 한다.

매매계약서를 쓰기 전에 부동산을 사고자 하는 사람은 부동산을 꼼꼼히 살펴보아야 한다. 부동산을 꼼꼼히 살펴보지 않고 공인중개사 등 타인에 의존해 그 말만 믿고 부동산을 매수했다가 낭패를 보는 사람이 있다.

꼼꼼하게 살핀다는 것은 발품을 파는 일종이기도 하다. 발품을 팔아 현장을 자세히 살펴보고 난 후에는 서류상의 흠은 없는지도 살펴보아야 한다. 즉, 아파트와 같은 주택이나 상가가 아니고, 전·답이라면 공법상의 제약이 있는가 하는 사항을 토지이용계획확인원이나 시·군·구청 민원실을 통하여 어떠한 제약사항이 있는가도 살피는 것이 좋다.

같은 땅이라고 하더라도 용도지역이 어디에 속하는지 검색해 보고, 또 용도지구는 제약사항이 없는지도 살펴야 한다. 용도지역이나 용도지구에 관하여 살펴본 결과 어떤 곳이라는 용어가 나오면 그 용어를 공인중개사에게 문의해 일반적으로 좋고 나쁜 곳인가를 확인하는 작업도 필요하다.

위와 같이 본인이 매수하고 싶은 부동산이 결정되면 매매계약서를 바로 작성하는 것이 아니라 매매대금에 관하여 취득하는데 들어가는 취득세 등의 비용은 얼마나 소요되는가도 살펴보아야 한다.

취득세는 주택을 사는 경우에 6억이하의 주택이라면 취득세는 1%이고(이하 표시하는 세금 중에 부가되는 부가세는 별도) 6억 초과에서 9억이하는 2%이고, 9억 초과의 주택은 3%의 취득세가 부과된다. 매매로 인한 농지는 3%이며, 매매로 인한 그 외의 부동산은 4%의 취득세를 부담해야 한다.

또한 상속으로 인한 농지취득은 2.3%, 농지 이외의 부동산은 2.8%, 상속 이외의 무상취득(증여로 인한 취득)은 일반적으로 3.5%, 비영리 사업자는 2.8%, 원시취득이라고 하는 신축은 2.8%의 취득세를 부담해야 한다.

여기에다가 위와 같은 표준세율을 적용하지 않고, 중과세율을 적용하는 취득세의 중과세제도도 있다. 이는 사치성 재산(별장, 회원제 골프장, 고급오락장, 고급선박, 고급주택)과 과밀억제권역, 대도시 등에서 일정한 요건이 충족되는 재산의 취득은 중과세를 부담해 10%이상의 취득세를 부담하는 경우도 있다.

이에 따라 자신이 매수하고자 하는 부동산과 관련 매매계약서를 작성하기 전에 취득세를 점검해 보아야 한다. 이처럼 계약서를 쓰기 전에 살펴야 할 것은 의외로 많다.

참고로 과밀억제권역은 의정부, 구리, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥(반원특수지역제외), 남양주(호평·평내·금곡·밀폐·이패·삼패·가운·구석·지금·도농동에 한함), 인천광역시 등이다.