임대차보호법 제대로 알자

홍성각 교수의 부동산 알기

홍성각

오늘부터는 서민들의 관심이 많은 임대차보호법에 관하여 설명하고자 한다.

임대차보호법에는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법이 있다. 이 두 법은 주택이나 상가건물에 관한 임대차보호법이기 때문에 보호방식이 비슷하다고 할 수 있다. 다만 금액이나 기간 등 약간의 차이를 보인다.

우선 주택임대차보호법을 살펴보는데, 여기에 앞서 왜 주택임대차보호법이 만들어졌는가를 살펴보아야 한다.

이 법이 생기기 전에는 임대차는 채권이기 때문에 특별한 보호를 받지 못해 자기가 살던 집의 주인이 바뀌면 그냥 쫓겨나기 일수였다. 이러한 사회적 폐단을 없애고 서민들의 주거안정을 도모하고자 일정한 요건을 갖춘 세입자는 물권에 가까운 효력을 주기 위하여 특별법으로 만들어 민법에 우선하여 적용하기로 한 것이다.

주택임대차보호법 제 1조에 "이 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다"고 규정하여 민법의 특별법임을 분명히 하고 있다.

오늘은 이 법을 이해하고 보다 쉬운 이해를 돕기 위하여 물권에 관한 설명을 간단하게나마 하려고 한다. 나아가 다음에 게재할 임대차를 알기 위해서는 채권의 설명도 간단하게 이루어질 것이다. 왜냐하면 법률용어를 전혀 알지 못하고는 앞으로 연재하는 이 법의 설명을 이해하기 쉽지 않을 것이기 때문이다.

물권을 책으로 엮으면 수백 페이지에 달한다. 그렇기 때문에 물권을 모두 설명하기는 지면의 한계가 있기 때문에 여기서는 간략한 이해를 돕는 정도의 설명만 할 것이다.

물권이라 함은 물건에 관한 권리를 말한다. 이는 법으로 정해져 있으며, 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 저당권 등으로 이를 물권법정주의라고 한다. 물권은 법으로 정해져 있다는 뜻이다. 이해를 돕기 위해 물권 중에 예를 들어 소유권이라 하면 지금 여러분이 적법하게 가지고 있는 것 모두가 여러분에게 속한 소유권이다. 핸드폰이나 지갑, 자동차, 부동산 등을 소유권이라는 이름으로 가지고 있는 것이다.

이와 같은 물권은 자신 이외의 그 누구에나 주장할 수 있는 법률상의 절대적인 힘, 그리고 타인의 침범을 원천봉쇄할 수 있는 배타적 힘이 있는 것이다. 이러한 물권은 정해지는 순서에 의하여 순위보전적 효력도 가지고 있다. 즉, 은행에 1순위로 저당설정하고, 2순위로 신협에 저당설정하면 그 순서가 보전된다는 것이다. 그러나 채권은 물권과 같은 힘이 주어지지 않는다. 채권은 다음 편에서 게재하기로 한다.