개정된 상가건물 임대차보호법(2)

홍성각

지난 번에 상가건물 임대차보호법이 개정된 내용을 게재했지만 그 내용이 미흡해 추가로 설명하기로 한다.

임대인(건물주)은 기존임차인이 새로운 임차인에게 받아 갈 권리금을 방해하면 손해배상을 책임져야 한다고 했는데, 그 내용을 구체적으로 살펴 보면 다음과 같다.

1. 기존 임차인이 주선한 신규임차인과의 임대차계약체결을 거절하는 행위

2. 기존임차인이 주선한 신규임차인에게 건물주가 권리금을 요구하는 행위

3. 신규임차인이 기존임차인에게 권리금을 주지 못하도록 방해하는 행위

4. 신규임차인에게 현저히 높은 보증금을 요구하는 행위

이것들을 위반했을 때 임대인(건물주)은 기존임차인에게 손해배상을 해야 하는 것이다.

손해배상의 범위는 신규임차인의 지급예정 권리금과 임대차종료 당시 권리금 중 낮은 금액의 이하라고 규정하고 있다.

또한 시행범위는 법이 개정된 현재(2015년 5월 12일) 기존 임대차 계약자를 포함한다.

여기에서 이 법의 문제점을 발견할 수 있다.

예를 들어 위의 4번을 보면 현저히 높은 보증금을 요구하지 못하게 되어 있는데, 여기에는 기존임차인이 포함되기 때문에 이 기존 임차인이 세를 들어올 당시에는 그 거리가 한산하여 낮은 임대료를 받았으나 세월이 흐르는 동안 빛나는 번화가로 발전을 하였다면 이 건물주인은 당연히 거기에 걸맞는 보증금과 월세를 요구해야 한다고 할 것인데 이를 규제하는 문제점이 노출되었다.

물론 서민을 위한 고통을 분담하자고 할 수도 있으나 설득력이 부족하다.

상가건물임대차보호법은 2002년 11월에 제정돼 10여년이 흐르는 동안 몇 번의 개정이 있었다. 이번에 개정된 골격은 임차인이 5년간 안정적으로 사업을 할 수 있는 장소를 강화한 측면과 임대기간이 끝나고 나갈 때 권리금을 보장해 주자는 것인데 그 허점이 노출된 것이다. 그러나 없는 것보다는 있는 것이 좋을 테니까 조금의 발전이 이루어졌다고 할 것이다.

미흡한 점은 환산보증금이 서울특별시는 4억원, '수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다)은 3억원, 광역시('수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외한다), 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시는 2억4천만원, 그 밖의 지역은 1억8천만원으로 청주를 비롯해 충청북도는 여기에 속한다.

환산보증금이라 함은 보증금+월세×100을 한 금액을 말한다.

문제는 이 환산보증금의 범위가 터무니없이 낮다는 것인데 이번에 이 조항이 개정되지 않아 많은 아쉬움을 남겼다.