지역주택조합, 싼 만큼 위험 '양날의 칼'

충북 하반기 부동산 풍향계 - 지역주택조합 추진 점검 下
토지 미확보·조합원 부족 등 지연 가능성
가입비 사용처 불명확… 리베이트 둔갑도
일반분양 미계약 부담… 최악에 공사중단

[충북일보] 지역주택조합 아파트는 '양날의 칼'과도 같다. 잘만 이용하면 자신에게 이익이 될 수도 있고, 잘 못 쓰면 해가 될 수도 있다. 그만큼 장점과 단점이 명확히 구별된다.

먼저 지역주택조합의 최대 장점은 저렴한 공급 가격이다. 민간 분양 아파트와 달리 시행사 이윤과 토지금융비(이자) 등이 들지 않는다. 필요한 비용은 건축비와 토지비, 부대비용(업무추진비) 정도다. 조합별로 가격이 다르긴 하나 일반적으로 볼 때 분양 아파트 보다 15%~20% 가량 저렴하다.

1차 조합원 즉, 초기 투자자들은 2차 조합원과 일반 분양분에 비해 높은 시세차익도 거둘 수 있다. 단, 조건이 있다. 사업이 계획대로 추진된다는 전제 하에서다. 그만큼 조합아파트는 사업 지연과 추가 부담에 대한 위험성이 상존한다.

만약 착공이 지연되거나 입주가 늦어질 경우 그에 대한 부담은 고스란히 조합원에게 돌아간다. 토지 미확보, 학교 등 기반시설 부족, 구성원 간 갈등 등으로 사업 자체가 지연돼도 하소연 할 곳이 없다.

특히, 토지 미확보가 문제다. 지역주택조합 아파트를 짓기 위해선 조합설립인가 전 토지 80% 이상에 대한 사용승낙과 사업승인 전 토지 95% 이상의 소유권을 각각 확보해야 하는데, 이를 제때 이행하지 못하는 곳이 상당수다. 조합 측과 토지주 간 가격 등의 이견차로 매매계약이 제대로 이뤄지지 않은 까닭이다.

만약 토지 확보가 이뤄지지 않을 경우 조합은 착공을 할 수 없게 된다. 해당 지자체로부터 사업 승인 자체가 나질 않는다.

이 때 사업 지연에 대한 추가 분담금이 발생하는데, 그 몫은 모두 조합원의 책임이 된다. 한 번 조합원으로 가입하면 원칙적으로 임의탈퇴도 불가능해 피해로부터 100% 자유로울 수는 없다.

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지구단위계획 미확정, 도시개발사업실시계획 미인가 등 좀처럼 개발행위 허가가 나지 않는 곳도 마찬가지다. 아직 개발이 허용되지도 않은 땅에 덜컥 투자한 조합원들의 자발적 책임이 될 수밖에 없다.

그럼에도 각종 리스크(위험요소)를 면밀히 아는 조합원들은 그리 많지 않다. 조합원 모집 시 제대로 된 안내를 받지 못했기 때문이다. 청주지역 다수의 조합원들은 "'3.3㎡당 600만원대'라는 광고만 보고 조합에 가입했다"며 "싼 가격만 강조해 이게 곧 분양인 줄 알았다"고 했다.

문제는 여기서 그치지 않는다. 첫 계약 때 내는 조합 가입비와 업무추진비가 엉뚱하게 사용되는 경우도 더러 발생한다. 가입비(계약금)를 명목이 다른 업무추진비로 쓴다던가 이 금액의 일부를 조합원 모집 브로커에게 리베이트로 지급하는 식이다.

지역 부동산 관계자는 "청주지역에서도 조합원 가입비의 상당수가 편법 사용되는 것으로 알려져 있다"고 전한 뒤 "투자자 스스로 조합 규약과 행정절차 진행상황은 물론, 각종 탈·불법 행위에 대한 것을 꼼꼼히 확인해야 한다"고 조언했다.

이 같은 지역주택조합 아파트의 고질적 병폐와 함께 앞으로는 '일반분양 전환분'이 새로운 난제로 떠오를 것으로 보인다.

지역주택조합은 관련법 상 조합원에게 공급하고 난 나머지 세대를 일반분양(20호 이상, 20호 미만은 임의분양) 해야 하는데, 세대수가 많이 남은 조합일수록 일반분양 모집에 상당한 애를 먹게 된다. 비조합원들이 조합권에 비해 상대적으로 비싼 가격과 조합원들이 선점하고 남은 동·호수에 별다른 메리트를 느끼지 못하기 때문. 이들 입장에선 수천만원대의 추가금 대신 수백만원대의 웃돈을 주고 조합권을 인수하는 편이 낫다는 게 부동산업계의 설명이다.

이런 분위기를 반영하듯 최근 일반분양 공급에 나선 청주의 한 조합도 매월 5가구 정도의 계약밖에 이끌어내지 못하며 사업 추진에 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌다.

청주지역 한 공인중개사는 "일반분양 세대수가 많이 남은 곳일수록 사업 추진에 부담을 느낄 수밖에 없다"며 "최악의 경우 사업비 부족으로 공사가 중단될 수도 있다"고 우려를 표했다.

/ 임장규기자