"역전세난, 주택가격 하방 압력 가중"

지방세硏, '역전세난과 주택가격 변화 시사점'
고금리에 내년까지 전세·매매價 동반하락 전망
미 연준 기준금리 인상 조정 시 급락 상황 진정

［충북일보］ 전세자금 대출금리 인상 영향으로 발생한 '역전세난'이 당분간 이어지며 주택가격 하방 압력을 가중시킬 수 있다는 전망이 나왔다.

20일 한국지방세연구원은 '역전세난과 주택가격 변화의 시사점'을 다룬 연구보고서에서 "코로나19 이후 인플레이션에 따른 기준금리 인상으로 전세가격이 급락하면서 전세시장에서 '역전세난'이 발생하고 있다"며 이같이 분석했다.

역전세란 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 것이 어려워진 상황을 가리킨다.

연구원에 따르면 미 연준의 기준금리 인상으로 우리나라 기준금리도 동반 상승해 주택 매수세가 크게 감소했고 주택거래 절벽으로 이어져 주택가격이 큰 폭으로 조정되고 있다.

전국 아파트 전셋값은 지난 2020년 8월 임대차 2법 시행 이후 가파르게 올라 올해 1월까지 18개월 동안 14.98% 상승했다.

그러나 급등하던 전셋값은 이후 전세대출 강화, 금리 인상 등으로 올해 2월부터 떨어지기 시작해 이달까지 9개월째 하락 중이다.

매매가격 대비 전세가격 비율도 올해 9월 기준 63.8%로, 최고점인 2017년 12월 68.7%보다 낮아졌다.

전세가율이 낮아졌다는 것은 매매가격이 실거주 목적보다 크다는 것으로 매매가격과 전세가격 차이가 클수록 거품이 많다고 볼 수 있다.

연구원은 "최근 주택가격과 전세가격이 동반 하락하며 전세가율도 소폭 하락하고 있다"며 "고금리가 지속될 경우 전세가율은 더 하락할 가능성이 있다"고 분석했다.

이런 가운데 올해 연말부터 내년까지 주택공급이 크게 증가할 것으로 전세가격과 주택가격 하락이 더 크게 나타날 것으로 전망됐다.

올해 하반기부터 내년 12월까지 전국 1천70개 단지(73만1천830가구)가 입주를 앞두고 있다. 지역별로는 경기(11만4천392가구), 인천(4만8천183가구), 대구(3만7천301가구), 부산(2만7천769가구), 충남(2만7천253가구), 서울(2만6천316가구) 순으로 많았다.

충북은 13개 단지 1만1천105가구가 입주될 예정이다.

연구원은 "저금리 시기인 부동산가격 상승기에는 전세자금 대출이 레버리지 효과를 극대화해 주택가격 상승을 견인했으나 고금리 시기에는 전세자금 대출이 부동산가격 하락을 촉진해 역의 레버리지 효과로 집값 하락을 가속화하는 요인이 되고 있다"고 밝혔다.

정부의 11·10 부동산 대책과 관련해서는 "전세자금 대출에 대한 지원은 전세 수요자에게 큰 혜택이 될 수 있으나, 그 대상이 확대될 경우 전세가격 및 주택가격을 부양하는 효과가 발생한다"고 우려했다.

이어 "고금리 상황에서는 전세보다 월세를 선호하게 되어 전세시장에서 월세시장으로 전환되는 모습이 나타난다"며 "전세자금 대출의 확대는 단기적으로 시장에 도움이 되나, 현재 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되고 있어 소득이 적은 세대의 경우 큰 도움이 되지 않을 수 있다"고 부연했다.

아울러 "현재 전세자금 대출을 받고 있는 경우 추가 한도 확대에도 불구하고 소득규제에 의해 대출이 제한될 수 있다"며 "더욱이 고금리 상황에서 추가 대출을 발생시킬 경우 원리금 상환에 큰 부담이 될 수 있는 점을 고려해야 한다"고 조언했다.

연구원은 "현재 '역전세난'에 따른 전세가격 및 주택가격 조정은 코로나19 시기에 발생한 주택시장의 이중버블이 정상화되는 과정으로 볼 수 있다"며 "미 연준이 기준금리 인상 속도를 조정할 것으로 예상되고 우리 정부도 '11·10 대책'으로 대출 규제 등을 완화하고 있어 주택가격의 급락 상황도 다소 진정될 것으로 예상된다"고 전망했다. 서울 / 안혜주기자 asj1322@hanmail.net