지역주택조합 가입 전 꼼꼼히 살펴야

［충북일보］ 지역주택조합이 비리의 온상으로 추락하고 있다. 충북 상황도 별로 다르지 않다. 최근 들어 더 시끄럽다. 조합장 관련 각종 사건이 동시다발적으로 터졌다. 청주에서만 3곳이 사기 사건에 휘말렸다. 궁극적으로 서민들의 내 집 마련 꿈을 박살냈다. 피해를 입은 조합원들은 더 큰 피해를 막기 위해 제도 폐지를 주장한다. 우선 추가 조합 승인을 막고 진행 중인 조합을 모두 정리한 후 제도를 폐지해야 한다고 목소리를 높이고 있다.

지역주택조합은 이른바 '반값 아파트'로 불린다. 지역 주민이 조합을 만들어 공동으로 용지를 매입하고 집을 짓는 제도다. 주택조합 설립인가 신청일로부터 해당 조합주택의 입주일까지 주택을 소유하지 않아야 한다. 또는 주거전용면적 85㎡ 이하 주택을 1채만 소유해야 조합원 자격이 부여된다. 최대 장점은 비용 절감이다. 조합이 직접 토지를 매입하고 건축비를 부담하기 때문이다. 중간 비용이 발생하지 않아 생긴 이점이다. 최근 청주에서 일반 분양가는 3.3㎡ 900만 원을 웃돈다. 그런데 주택조합 분양가는 대부분 3.3㎡당 500만~700만 원대다. 10년 전 초창기에는 300만~400만 원에 그쳐 무주택자들의 이목을 끌었다. 하지만 이같이 장점만 있는 게 아니다. 사업 성공의 핵심 열쇠인 토지를 확보하지 못할 때도 있다. 특히 대규모 조합원 가입비를 거머쥔 사업 주체가 사기 등에 연루된 사례가 적잖다. 이 경우 대부분 사업 실패로 귀결된다. 서민들의 내 집 마련 꿈이 깨진다는 얘기다. 2000년부터 지금까지 결성된 전국 지역주택조합은 730곳이다. 이 가운데 입주까지 성공한 비율이 17%에 불과하다. 충북의 성공률도 비슷하다. 문제가 심각하자 지난 2019년 국회가 나섰다. 관련 주택법을 개정해 조합 설립 인가는 물론 사업 승인 조건을 크게 강화했다. 조합원들의 피해 방지를 위한 여러 보완 장치도 추가했다. 하지만 개선 효과는 별로다. 당초 취지대로 서민들의 내 집 마련의 꿈을 실현할 대안이 되지 못하고 있다. 되레 조합원들에게 고통만 안겨 주고 있다. 피해를 미리 예방하려면 어떻게 해야 할까. 일단 사업주체인 조합원들이 업무대행사와 시공사, 조합장에 대한 꾸준한 감시를 해야 한다. 조합 자금을 투명하게 관리하는지 사용처, 지출 내역 등 회계적인 부분을 잘 살펴야 한다. 더불어 사업 추진 과정에서 불법적인 행위는 없는지 법적인 검토를 주기적으로 진행해야 한다. 지역주택조합원 대부분은 무주택자다. 부동산 투기가 아닌 실거주를 목적으로 한다. 있는 돈, 없는 돈을 모두 끌어 모아 투자하게 된다. 그만큼 전 재산을 한순간에 잃게 될 수도 있다는 얘기다. 반드시 변호사와 같은 법조인의 도움을 받아야 위험률을 줄일 수 있다. 문제점을 발견했다면 관련자의 해임은 필수다. 동시에 형사고소나 손해배상 청구 등의 조처를 취해야 한다.

지역주택조합의 문제점은 앞으로도 계속될 가능성이 높다. 주택법 개정으로 어느 정도 투명성이 확보된 건 맞다. 하지만 지난 2017년 6월 3일 이전에 이미 사업이 진행되고 있는 지역주택조합엔 개정법이 적용되지 않는다. 제도적 보완을 논의해야 하는 이유는 여기 있다. 사업폐지를 논의하기 전에 우선돼야 할 대목이다. 그래야 이미 진행되고 있는 지역주택조합 사업의 투명성을 확보할 수 있다. 조합 가입을 하려는 사람들도 조심해야 한다. 저렴한 분양가에만 현혹되지 말고 장·단점을 꼼꼼히 살핀 뒤 가입여부를 결정해야 한다. 지역주택조합의 장점은 앞서 밝힌 대로다. 조합이 주체가 돼 사업을 주최하기 때문에 분양 시 청약통장이 필요 없다. 일반분양아파트보다 시행사 수익, 과도한 마케팅비, 높은 시공 단가 등을 줄여 분양가를 낮출 수 있다. 조합원들은 지역주택조합 사업의 허와 실을 제대로 알아야 한다. 부동산 전문가들은 지역주택조합아파트 선택 시 토지계약율과 분담금의 확정 여부 등을 꼼꼼히 파악하라고 조언한다. 지역주택조합에 의한 공동주택 건설사업은 사업주체의 전문성이 떨어질 때가 많다. 운영이 부실하게 이뤄지는데다 업무대행사들의 과도한 개입으로 허위광고가 판을 치기도 한다. 무엇보다 사업계획의 타당성이나 토지의 권한 확보, 자금관리 투명성, 시공사 선정 등을 면밀히 검토하는 게 중요하다.