대전 집값 '거품위험', 세종·서울보다 ↑

세종시의 주택가격 '버블지수'가 작년 1분기이후 5개 분기 연속으로 '위험 수준'인 것으로 나타났다. 하지만 작년 4분기(10~12월)부터는 지수가 하락하고 있다. 사진은 세종시 보람동 금강변에 있는 아파트 단지 모습이다.

ⓒ 최준호 기자

［충북일보］ 2017년 5월 문재인 정부가 출범한 뒤 전국적으로 '주택시장 양극화'가 더욱 심해지고 있다.

세종·서울과 광역시 및 경기도는 주택 가격이 크게 오른 반면 지방의 대다수 도 지역은 상대적으로 적게 올랐다. 특히 세종과 대전 등 일부 지역은 지난해 이후 '버블(거품) 지수'가 세계 최고 수준으로 치솟은 것으로 나타났다.

대전시의 주택가격 '버블지수'가 작년 4분기(10~12월)부터 급상승, 올해 1분기에는 전국 17개 시도 중 최고인 2.18(위험 수준)에 달했다. 사진은 세종시와 맞닿은 대전 유성구 노은1·2동 전경이다.

ⓒ 대전 유성구

ⓒ 국토연구원

◇2019년 서울, 작년엔 세종이 '버블위험' 진입

세계적 금융기업인 '스위스 연방은행(UBS·Union Bank of Switzerland)'은 세계 주요 도시를 대상으로 매년 '글로벌 부동산 버블지수(Global Real Estate Bubble Index)'를 산정해 발표한다. 2015년 15개에서 지난해 25개로 늘어난 대상 도시에 한국 도시는 하나도 포함돼 있지 않다.

이런 가운데 국토연구원 부동산시장연구센터 김지혜 부연구위원과 홍보출판팀 최서로 에디터는 UBS 지수를 활용, 최근 우리나라 17개 시·도의 주택가격 버블지수를 2013년 1분기(1~3월)부터 2021년 1분기까지 분기(3개월)별로 분석했다.

지수는 △국내총생산(GDP) 대비 부동산 담보 대출 비중 변화(한국은행) △GDP 대비 건설 비중 변화(〃) △소득 대비 주택 가격 비율(한국감정원) △주택 수 비율(〃) △전국 대비 주택가격(〃) 등 5가지 변수를 분석한 자료를 바탕으로 산출됐다.

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연구원에 따르면 지수가 1.5를 넘으면 집값에 '버블 위험'이 있고, 1.5~0.5이면 가격이 '고평가'된 것으로 해석된다.

또 △0.5미만부터 -0.5까지는 '적정 수준'이고 △-0.5미만부터 -1.5까지는 '저평가'됐으며 △-1.5미만이면 '침체' 상태라고 본다.

그 결과 2018년에는 버블위험에 해당되는 지역이 하나도 없었다.

또 '고평가'에 해당되는 지역(지수)은 △서울(1.33) △제주(1.19) △전남(0.98) △세종(0.86) △부산(0.75) △강원(0.64) △광주(0.53) 등 7곳이었다.

하지만 2019년에는 서울이 처음으로 버블위험(1.60) 지역으로 분류됐다.

이어 △전남(1.33) △세종(1.05) △광주(0.98) △경기(0.79) △제주(0.68) 등 5곳은 고평가 지역에 속했다.

2020년에는 세종(1.62)이 유일하게 버블위험 지역으로 분류됐다.

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◇대전은 작년 4분기부터 버블위험 급상승

지난해부터는 지역 별 차이가 확연히 나타났다.

특히 작년 집값 상승률이 전국에서 가장 높았던 세종시는 1분기 이후 올해 1분기까지 5분기 연속으로 '버블위험' 지역으로 분류됐다.

분기 별 지수는 △1분기 1.53 △2분기 1.83에서 △3분기에는 시 사상 최고인 2.08을 기록했다.

그러나 4분기에 2.00로 떨어진 뒤 올해 1분기에는 1.65로 더 하락했다.

서울도 작년 1분기(1.84)와 2분기(1.66)에는 버블위험 지역으로 분류됐다.

그러나 △3분기(1.45) △4분기(1.47)와 △올해 1분기(1.29)에는 고평가 지역으로 한 단계 떨어졌다.

대전은 작년 1분기(0.10)와 2분기(0.38)에는 '적정수준'이었다.

그러나 3분기에 1.07(고평가)로 지수가 급상승한 뒤 4분기(2.13)와 올해 1분기(2.18)에는 버블위험 지역이 됐다. 대전의 올해 1분기 지수는 전국 최고를 기록했다.

경기는 작년 1분기에는 고평가 지역(1.12)에 속했다.

이어 2분기(1.58) 이후 4개 분기 연속으로 버블위험 지역에 포함됐다.

이들 4개 지역과 대조적으로 △충남·북 △강원 △경남·북 등 5개 도는 작년 1분기 이후 5개 분기 연속으로 '저평가' 지역에 속했다.

특히 전북은 작년 4분기에는 '저평가', 나머지 4개 분기에는 모두 최저 단계인 '침체'로 분류됐다.

한편 'UBS 글로벌 부동산 버블지수'에 따르면 2020년 기준으로 세계 25개 도시 중 버블위험에 속한 곳은 △독일 뮌헨(2.35) △독일 프랑크푸르트(2.26) △캐나다 토론토(1.96) 등 6곳이었다. 분석 대상에 포함된 아시아 3개 도시 중에서는 홍콩이 1.79(버블위험)로 최고였고 일본 도쿄가 1.20(고평가), 싱가포르는 0.48(적정)로 나타났다.

◇세종 주택 중간가격 서울의 77.4%

주택가격은 버블지수에 영향을 미치는 주요 변수다.

한국감정원이 최근 발표한 올해 5월 기준 시·도 별 주택 1채 평균 매매가격은 △서울(7억2천35만 원) △세종(5억777만 원) △경기(4억146만 원) △대전(3억3천783만 원) 순으로 비쌌다.

또 중위주택(가격이 비싼 순으로 나열했을 때 맨 가운데에 오는 주택) 가격은 △서울(6억7천862만 원) △세종(5억2천511만 원) △경기(3억7천164만 원) △대전(3억16만 원) 순이었다.

2위인 세종과 1위인 서울을 비교하면 평균가격은 세종이 서울의 70.5%, 중위(중간)가격은 77.4%에 달한다.

세종은 신도시(행복도시)에 새로 지은 아파트가 많기 때문에 서울보다 상대적으로 비싼 주택 비율이 높다.

세종 / 최준호 기자 choijh5959@hanmail.net