공동주택 공시가 70% 오른 세종에서 보유세 '희비 교차'

세종·청주 2채 '공시가 6억 초과'시 작년의 2배 넘게 내야
세종에 6억원 이하 1채만 갖고 있으면 작년보다 세금 적어
박지현 지방세연구원 실장,세종시 아파트 1천100채 분석

올해 세종시의 공동주택 공시가격이 작년보다 70% 오름에 따라, 세종·대전·청주 등 규제지역에 공시가격(2채 이상 합산)이 6억이 넘는 아파트 등을 갖고 있는 다주택자는 재산세를 비롯한 보유세를 작년의 2배 이상 내야 하는 것으로 밝혀졌다. 하지만 세종시내에 공시가격이 6억원 이하인 공동주택 1채만 갖고 있으면 작년보다 세금이 줄어든다. 사진은 지난 5월 15일 국립세종수목원에서 바라본 세종시 나성동 모습이다.

ⓒ 최준호 기자

［충북일보］ 정부가 전국의 주택과 토지 등 부동산에 대해 매년 매기는 '공시가격(公示價格)'은 재산세 등 각종 세금을 매기는 기준이 된다.

그런데 지난해 집값이 크게 오른 세종시의 올해 공동주택(아파트·연립·다세대주택) 공시가격은 지난해보다 70.25% 올랐다.

상승률이 전국 평균(19.05%)의 3.69배, 2위인 경기(23.96%)의 2.93배나 된다.

또 오는 7월과 9월에는 2021년분 재산세, 12월에는 종합부동산세가 각각 부과된다. 이에 따라 세종시내에 집을 가진 사람들은 '올해 세금이 얼마나 나올지'에 대해 관심이 많다.

ⓒ 박지현 한국지방세연구원 재산세제연구실장

◇세종 저가 주택 비율, 서울 다음으로 낮아

현재 우리나라의 주택 관련 세금(1주택자 기준)은 '공시가격 6억 원'을 기준으로 크게 달라진다.

가격이 낮을수록 세율특례(特例)를 적용받아 세금이 상대적으로 싼 반면 높을수록 비싸진다.

국토교통부에 따르면 올해 전국에서 가격이 공시된 공동주택 약 1천420만5천채 가운데 '6억 원 이하'는 92.1%였다.

특히 △강원 △전남·북 △경북 등 4개 시·도는 100%에 달했다.

ⓒ 박지현 한국지방세연구원 재산세제연구실장

하지만 집값이 비싼 서울은 이 비율이 전국 최저인 70.6%, 세종은 그 다음으로 낮은 83.7%에 그쳤다.

따라서 서울과 세종은 세금을 많이 내는 집주인 비율이 높다는 뜻이다.

이런 가운데 박지현(여) 한국지방세연구원 재산세제연구실장은 '공시가격 70% 상승, 세종시 주택의 보유세 부담은?'이란 제목의 이슈 보고서(TIP)를 최근 공개했다.

박 실장은 "2020년 10~12월 실제 매매가 이뤄진 세종시내 아파트 가운데 공시가격을 확인할 수 있는 1천100채를 무작위 추출(랜덤 샘플링) 방법으로 분석했다"고 설명했다.

그 결과 이들 아파트의 올해 실제 공시가격 상승률은 정부 발표치보다도 0.25%p 높은 74.5%로 나타났다.

ⓒ 통계청

◇규제지역 다주택자에겐 '세금 폭탄' 떨어져

이들 아파트의 올해 평균 보유세(재산세+종합부동산세)는 지난해보다 10.7% 늘었다.

하지만 1주택자 가운데 종합부동산세를 내지 않는 공시가격 '6억 원 이하' 의 경우 지난해보다 오히려 줄었다.

가격대 별 하락률은 △1억 이하 29.3% △1억 초과~2억 이하 22.8% △2억 초과~3억 이하 17.8% △3억 초과~4억 이하 12.6% △4억 초과~5억 이하 11.1% △5억 초과~6억 이하는 9.3%였다.

반면 6억 원을 초과하면 증가, 9억 원까지는 작년보다 30.0% 늘었다.

특히 1주택 기준으로 종합부동산세가 부과되는 '9억 원 초과'의 경우 10억 원까지는 44.7%, 10억 원 초과는 84.7%가 각각 늘었다.

1주택자와 달리 2주택자(세종 외에 대전·청주 등과 같은 조정대상지역에 3억 원짜리 공동주택 1채를 더 갖고 있다고 가정)는 모든 경우에 작년보다 세금이 늘었다.

전체 평균 증가율은 223.0%에 달했다.

가격대 별로 보면, 세종에 3억 원 이하 주택을 가진 경우 증가율이 4.9~5.0%였다.

그러나 세종 주택 공시가격이 3억 원을 초과하면 221.0%(4억 원 이하)~348.0%(10억 원 초과)나 됐다. 여기에는 지난해 0.6~3.2%이던 종합부동산세 세율이 올해는 1.2~6.0%로 크게 높아진 점도 영향을 미쳤다.

◇박지현 실장 "납세액 많은 고령자는 집 팔 때 세금 내도록"

박 실장은 현 정부의 공시가격 산정 및 보유세 부과 제도에 여러 가지 문제가 있다고 지적했다.

우선 세금 산정의 기준이 공시가격 '6억 원'과 '9억 원'이어서, 이 가격을 경계로 세금 부담 차이가 크다는 것이다.

특히 납세자의 부담 능력에 따라 공시가격 현실화 속도를 차별화하는 정책은 세금 부담 격차를 확대하면서 '조세 형평성'을 왜곡하는 결과를 초래한다는 것이다.

박 실장은 △공시가격과 조세의 기능을 명확이 정립하고 △6억 원·9억 원 경계의 과도한 세부담 격차를 완화하며 △납세 이연제(納稅 移延制)' 도입 등을 통해 세금을 낼 능력이 부족한 집 주인을 보호하는 장치를 마련해야 한다고 주장했다.

납세 이연제는 비싼 주택을 갖고 있는 반면 일정한 소득은 적은 고령자의 경우 아파트를 팔거나 증여 또는 상속할 때 세금을 내도록 하는 것이다.

◇2019년 세종 다주택자 비율 제주 다음으로 높은 20.4%

한편 세종시는 △비싼 주택 △아파트 △외지인 소유 주택 △다주택자 비율이 전국 최고 수준인 반면 가구의 실제 주택 소유율(주택보급률과는 다름)은 서울 다음으로 낮은 게 특징이다.

국토교통부·통계청 등에 따르면 올해 세종의 공동주택 공시가격 '중위값(전체 주택을 가격 순으로 나열했을 때 맨 중간에 오는 주택의 가격)은 서울(3억8천만 원)보다 4천200만 원 비싼 4억2천200만 원이다. 2019년 기준으로 전체 주택 중 아파트 비율이 85.2%(전국 62.3%), 주택 외지인 소유율도 35.3%(전국 13.5%)로 각각 전국 최고였다.

또 집을 2채 이상 가진 다주택자 비율은 제주(20.7%) 다음으로 높은 20.4%였다.

세종시에 집을 가진 외지인의 거주 지역은 △대전 유성구(12.2%) △대전 서구(9.8%) △충북 청주시(9.1%) 순으로 많았다.

하지만 현재 대전시내에서 대덕구를 제외한 4개구는 '투기과열지구', 청주시내에서 전체 동(洞)과 오송·오창 등 일부 읍(邑) 지역은 '조정대상지역'으로 각각 지정돼 있다.

또 세종의 경우 조치원읍과 9개 면을 제외한 신도시(동) 전 지역이 이들 2가지 외에 '투기지역'으로도 지정돼 있다.

이에 따라 세종과 대전 또는 청주 주요 지역에 아파트를 2채 이상 갖고 있는 사람 중 대다수는 올해 부유세를 지난해보다 2배 이상 많이 내게 될 전망이다.

세종 / 최준호 기자 [e-mail]