청주서만 30%p 차이… 시세반영률 천차만별

'2021년 공동주택 공시가격 현실화율' 70.2% 제시
청주 서원구 A아파트 66%… '길 건너' B아파트 58%
흥덕구 C아파트는 87%… "어떤 기준 적용됐나 의문"

［충북일보］ 국토교통부가 밝힌 '공동주택 공시가격 시세반영률'에 허점이 드러났다.

국토부가 밝힌 시세반영률(공시가격 현실화율)은 평균 70.2%지만, 청주 시내만 하더라도 각 단지별 시세반영률은 58%~87%로 30%p 가까운 차이를 보인다.

이에 명확한 기준도 없이 주먹구구식으로 공시가격을 산정한 것 아니냐는 지적이 나오고 있다.

국토교통부는 지난 15일 '2021년 공동주택 공시가격(안)'을 내 놨다. 기준일은 2021년 1월 1일이다.

이에 따르면 전국 기준 전년대비 공시가격 변동률은 19.08%, 공시가격 현실화율은 70.2%다.

공시가격 변동률은 2020년 5.98%보다 13.1%p 상승했고, 현실화율은 2020년 69.0%보다 1.2%p 상승했다.

앞서 국토부는 '5~10년에 걸쳐 시세의 90%'를 공시가격에 반영하겠다고 밝힌 바 있다. 또 이번 현실화율에 대해 '현실화 계획에서 제시한 목표와 같은 수준'이라고 자평했다.

하지만 충북 도내서만 해도 아파트 단지별로 시세반영률이 10%p 이상 차이나는 등 혼선을 주고 있다.

본보가 확인한 청주시 서원구 A아파트 1개 동의 공시가격은 1억6천900만 원부터 1억9천400만 원 까지다. 면적은 113.5㎡와 114.2㎡ 등 2개 타입이다.

지난 1월 기준 이 아파트의 동일한 면적 매매가는 △2억7천800만 원 △2억5천900만 원 △2억8천300만 원이다.

같은 단지, 같은 동이라 하더라도 '층'에 따라 공시가와 매매가의 차이가 난다. 통상 고층일수록 공시가·매매가가 높다.

A아파트의 매매가 대비 공시가 비율, 즉 시세반영률은 66%(1억8천200만 원 / 2억7천500만 원) 수준이다. 정부가 밝힌 현실화율(70.2%)보다 4%p 가량 낮다.

A아파트와 인도 하나를 두고 마주보는 B아파트의 시세반영률은 이보다 낮다.

B아파트 1개 동의 공시가격은 3억2천200만 원에서 3억7천만 원 까지다. 면적은 197㎡다.

이 아파트는 지난 1월 매매가 없었다. 지난해 12월 매매를 보면 △7억 원 △5억2천만 원 등 2건이 있었고, 지난 2월은 △6억5천만 원에 매매가 이뤄졌다.

이 아파트는 1월 중 매매가 없었지만, 지난해 중순을 기점으로 5억 원 이상으로 상승한 뒤 지난 2월 6억 원을 돌파한 점을 고려하면 평균 매매가는 5억8~9천만 원 수준으로 상정된다.

공시가격은 3억4천만 원, 매매가는 5억8천만 원으로 산정할 경우 시세반영률은 58%다.

정부 현실화율보다 12%p 낮고, 인근 A아파트 보다는 8%p 낮다.

정부 현실화율보다 낮은 아파트 단지만 있는 것은 아니다.

청주시 흥덕구 C아파트의 시세반영률은 70%를 훌쩍 넘어 90%에 근접한다.

C아파트의 152㎡(또는 162㎡) 실거래가는 지난해 12월 △7억6천만 원 △7억6천만 원 △7억7천만 원이다. 지난 1월 △8억5천만 원에 매매된 경우도 있다.

이 아파트의 공시가격은 6억7천400만 원이다. 동·층에 따라 6억7천900만 원도 있다.

실거래가를 7억7천만 원으로 산정할 경우 시세반영률은 87%(6억7천400만 원 / 7억7천만 원)에 이른다.

이에 대해 국토부는 공동주택 가격 산정은 △외부요인(가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정조건 등) △건물요인(시공상태, 설계·설비, 노후도, 공용시설, 건물용도 등) △개별요인(층별효용, 위치별 효용, 향별효용 등)이 반영된다고 밝혔지만 '명확한 기준'은 공개하지 않았다.

도내 부동산 업계 관계자는 "이번 공시가격 시세반영률을 확인해보면 어떤 기준이 적용됐는지 짐작조차 할 수 없다"며 "조망 여건과 위치에 따라서도 다른 공시가격이 적용됐다고 하는데, 현장을 방문하고 산정한 것인지 지도만 보고 산정한 것인지 모르겠다"고 말했다.

그러면서 "국토부는 각 지역과 아파트 단지별 시세반영률에 차이가 있는 이유와 어떠한 기준이 적용됐는지 밝혀 국민들의 의문을 해소할 의무가 있다"고 강조했다.

/ 성홍규기자