캠코 충북본부의 똑똑한 '공매물건' (6월 셋째주)

[충북일보] (근)저당권에 대해 알아보자

부동산은 그 물건을 직접 사용해 수익을 얻기도 하지만 금융기관 등에 담보로 제공하고 빌린 돈으로 투자를 하거나 여러 가지 다른 용도로 쓸 수 있다.

이 때문에 캠코 공매물건인 압류재산에도 (근)저당권이 설정된 경우가 많이 있고, 법원 경매물건은 금융기관이 돈은 갚지 못하는 채무자의 담보 부동산인 경우가 대부분이다.

일반인도 (근)저당권에 대해서는 어느 정도의 지식을 갖고 있다. 이번에는 특이한 사항 몇 가지를 살펴본다.

저당권이란 채무자 또는 제3자가 점유를 이전하지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대해 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리를 말한다.

담보할 채무의 최고액만을 정하고 채무의 확정을 장래에 보류하는 근저당권을 주로 설정한다.

예를 들어 금융기관이 1억원을 대출해 주고 원금의 120%인 1억2천만원을 설정하는 방식이 일반적이다.

근저당권은 경매나 공매시 채권액의 회수 여부와 상관없이 소멸하는게 원칙이다. 근저당권자의 잔여채권은 채무자의 다른 재산을 가압류하는 채권보전행위를 취해야 한다.

토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있는 강력한 권리가 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다.

경매 투자에 있어서 유의할 점은 최후순위 가압류권자가 경매를 신청했고, 선순위 근저당권과 그 후에 바로 뒤에 가등기나 가처분이 있을 경우 저당권이 말소기준이 돼 그 후 권리도 말소된다. 하지만 만약 채무 변제후 저당권을 말소하지 않은 상태로 등기가 돼 있다면 가등기나 가처분이 경매절차에서 소멸됐다 하더라도 후순위 가압류권자의 강제경매신청 등기가 말소기준 권리가 돼 가등기나 가처분등기가 회복되어 낙찰자에게 인수될 수 있으므로 입찰 전 채권액 유무를 파악해야 한다.

또 다른 경우는 권리순서가 최선순위 저당권과 임차인 그후 저당권이 있는 경우 최선순위 근저당권의 채무액이 소액이어서 임차인이 낙찰대금 납부전 최선순위 근저당의 채무를 대위변제한다면 임차인 후에 저당권이 말소기준권리가 돼 선순위 임차인이 존재하게 되므로 낙찰자가 임차인을 인수하게 되는 경우가 생길 수 있다.

이때는 1순위 근저당권이 존재해 임차인이 인수되지 않는 최초 매각조건이 변경되었으므로 매각결정허가가 결정되었더라도 매각조건 변경을 이유로 매각결정취소를 집행법원에 신청해야 한다.

/ 엄재천기자 [e-mail]