세종시 신도시 아파트, 뜰 수 밖에 없는 이유는?

KB금융지주 경영연구소 '아파트 시장의 7대 트렌드 변화' 발표
신축·중고 아파트 가격 차,지난해 3.3㎡ 당 300만원까지 벌어져
같은 지역에서도 단지 환경 등 특성 따른 '디커플링' 현상도 주목

24일 KB금융지주 경영연구소에 따르면 새 아파트와 중고 아파트 사이의 가격 차이가 갈수록 커지는 것으로 나타났다. 사진은 세종시 신도시에서 처음으로 2011년말 입주가 시작된 첫마을 1단계 아파트(2천242가구)의 초저녁 모습.

ⓒ 최준호 기자

이제 아파트는 우리나라 사람들의 가장 대표적인 주거 유형으로 자리잡았다. 특히 2000년대 이후 주택보급률이 100%를 넘어서면서 주택 시장은 '공급자'에서 '수요자' 위주로 바뀌고 있다. 이런 가운데 KB금융지주 경영연구소는 최근 내놓은 '아파트 시장 트렌드 변화 및 시사점'이란 제목의 보고서에서 최근 주택 시장의 7가지 주요 흐름을 정리,주목을 끈다. 특히 세종시에는 오는 2030년까지 아파트만 18만 채가 신축될 예정이어서,이같은 흐름과 밀접한 관련이 있을 것으로 보인다.

1)"새 아파트가 좋아요" = 과거에는 도심지 낡은 아파트는 재건축 가능 시기인 20년이 가까와지면 가격이 크게 올랐다. 하지만 2006년 이후에는 신축 아파트에 대한 선호도가 증가하고 있다. 지난 2000년대초의 경우 준공된 지 10년이 넘은 것과 '1~5년' 아파트의 전국 평균 매매 가격은 큰 차이가 없었다. 그러나 2013년에는 3.3㎡(평) 당 가격 차이가 300만원까지 벌어졌다.

2006년부터 발코니 확장이 가능해지면서 아파트 내부구조가 크게 바뀌었고 지하주차장, 자동제어시스템, 커뮤니티 센터 등 차별화된 시설과 주거문화가 생성된 탓이다.

2)중소형 우위= 1,2인 가구 증가 등으로 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 공급비중이 2013년 80% 수준을 회복했다. 3.3㎡ 당 분양가도 대치동 A단지의 경우 59.99㎡형이 4천594만원, 114.14㎡형이 4천377만원으로 차이가 났다. 그러나 중소형 아파트 가격은 수요 지속에도 불구하고 공급비중이 늘면서 상승세가 둔화될 전망이다.

3)면적,형태 다양화 = 1996년 86%였던 전국 주택보급률은 2010년엔 111.1%로 높아졌다. 이에 따라 공급자 위주의 획일적 공급 유형은 수요자 욕구에 맞게 바뀌고 있다.

59㎡, 84㎡, 114㎡형 중심에서 74㎡, 87㎡, 108㎡형 등으로 다양화됐다. 작은 아파트도 확장을 통해 큰 아파트와 비슷하게 구조를 변경,체감 분양가를 낮출 수 있기 때문이다.

주상복합아파트 형태 및 구조 변화

4)주상복합아파트 '분발'=2000년대에 등장한 주상복합아파트는 처음엔 반짝 인기가 있었다. 하지만 높은 분양가와 관리비, 자연환기 불가능, 낮은 전용률 등으로 찾는 이가 줄었다. 현재 서울 강남 타워팰리스 120.78㎡형의 매매가는 인근 삼성래미안, 동부센트레빌 등 아파트의 같은 평형대보다 낮아진 상태다. 그러나 업체들이 중소형 공급 비중을 늘리고 평면설계를 개선해 전용률을 높이면서 '타워형'을 '판상형'으로 바꾸고 있다. 이에 따라 인기가 회복될 조짐을 보이고 있다.

브랜드-일반 아파트 가격 차이

5)"이름 있는 아파트가 좋아" = 브랜드가 아파트 선택의 중요한 기준으로 작용하고 있다. 올해 서울 지역의 경우 브랜드와 일반 아파트의 평균 가격 차이는 1월 3.3㎡(평)당 1천564만원에서 4월에는 1천590만원으로 확대됐다. 특히 역세권이면서 조망권을 갖춘 브랜드 아파트는 희소성으로 인해 프리미엄 효과가 더욱 크게 나타난다.

6)낡은 아파트 정비 필요 높아 = 전국에서 준공된 지 30년이 넘은 아파트는 2013년 기준으로 총 30만1천200가구에 달한다. 오는 2020년에는 122만5천 가구까지 늘어나 건축 시장의 주요 이슈로 떠오를 전망이다. 결국 정부는 재건축과 리모델링에 대한 규제를 완화,노후 아파트 정비사업이 활성화될 가능성이 높다.

7)가격 세분화 심화 = 2004년 이후 수도권과 비수도권의 주택 가격이 각각 다른 움직임을 보이면서 지역 간 세분화가 심해지고 있다.

같은 지역이라도 역과의 거리, 아파트 구조, 단지 환경 등 특성에 따른 가격 편차가 커졌다. 예컨대 85㎡형인 서울 강서구 염창동 A아파트와 인근 B아파트는 입주 시기가 비슷한 데도 가격 차이가 2010년 2월 6천만원에서 2014년 5월엔 9천300만원으로 벌어졌다.

세종 / 최준호기자 [e-mail]