현대가치와 미래가치의 차이가 투자이익

김성일

주성대 부동산학과 교수

현재가치란 부동산 거래시장에서 매수, 매도자간 가격의 균형점이라고 표현할 수 있는데 물론 이것은 추상적인 판단이다.

이런 추상적 가치를 객관적으로 설명할 수단이 없기 때문에 서로 인정하지는 않지만, 구체적인 시장가격에 접근하려면 여러 가지 방법이 있다.

그 중 하나가 공법상 용도분석입니다. 부동산은 부증성 때문에 희소가치를 가정 먼저 생각하는데, 아파트는 대체성이 있어 시장가격이 형성되고, 상가는 외관보다는 수익성을 위주로 평가하기 때문에 어느 정도 대체성이 있다.

하지만 토지는 위치나 형상을 대체하기가 정말 어려운 것이므로 매도인이 팔고 싶은 경우에는 시세보다 싸게, 매수인이 꼭 사야 한다면 시세보다 훨씬 비싸게 거래된다.

아파트는 이미 주택 법에 따라 적정하게 사업계획승인을 받아 건축한 것이기 때문에 용도분석이 현재가치에 영향을 미치지 않으나, 재건축o재개발 주택을 생각할 때는 용도분석이 현재가치 판단에 상당히 중요하다.

상가는 현재 건물이 이미 개발되어 있다 하더라고, 주변 상권의 변화에 따라 새로운 업종에 맞는 건물로 리모델링을 해야 하는 상황이 되면 관련 법률을 확인해야 한다.

예를 들어 대학 주변상권이 1층을 제외한 2~4층에는 최근 몇 년 동안 원룸 수요가 급격하게 늘어나 원룸으로 바꾸는 것이 수익성이 높다고 판단되면 기존 건물을 매입해 주차장법에 따라 다가구주택이나 다세대주택으로 용도변경이 가능한지 확인해야 한다.

주차장법과 소방법에 따른 규정에 맞출 수 있다면 건축사에게 용도변경 설계를 의뢰하고 내부시설을 대대적으로 수리해서 수익성이 높은 방향으로 만들어야 한다.

특히 재개발은 재개발 전후의 가치분석, 즉 현재가치와 미래가치에 대한 분석자료를 과학적이고 합리적으로 만들어야 한다.

상가는 건축인허가에 관련된 건축법, 주차장법, 소방법, 상하수도관련법은 물론 건축물에서 영업과 관련된 각종 법규에 모두 통달해야 한다.

예를 들면 식품위생법, 풍속영업의규제에관한법률, 학원의설립o운영및과외교습에관한법률, 학교보건법, 음반o비디오물및게임물에관한법률등은 건축물을 영업에 이용하기 위해 임대인과 임차인이 잘 알아야 하는 법률이다.

토지를 분석하는 구체적인 자료는 공부입니다. 그리고 국가나 지자체, 공공기관의 각종 도시계획과 개발계획을 분석해야 한다.

예를 들어 농지를 구입해 일단 주말체험영농 목적으로 몇 년 동안 사용하다가 그 후 적당한 시기에 전원주택을 지으려 한다면, 농지법상 농지의 분류와 국토계획법상 용도지역, 지구에서의 행위제한을 한눈으로 볼 수 있는 프로그램을 만들어야 하고, 거기에 농지전용 허가 절차와 비용 등을 알 수 있다면 더욱 좋다.

그 후에 현장을 보면서 자연 환경과 개발에 관련된 진입로, 높이, 전망, 면적 등을 확인하면 된다.