충북 가계부채 특징 분석…'전세대출 급증'

*한국은행 충북본부, 충북 가계부채 특징 분석
2. 급증하는 전세대출
"주택매입 대출규제 풍선효과 작용"
전세대출 수요 증가 측면 기인… DSR강화 풍선효과
충북 전세대출 급증한 2017~2019 전세가격은 -0.1%
동기간 전세대출은 38%↑… 전세가격 영향 적은 원인
2021년 30대 전세대출 2017년比 8천억 증가

［충북일보］ 충북의 주택담보대출 증가율과 전세대출 증가율 급증은 주택매매시장과 관련한 자금조달의 구조변화에 기인한 것으로 나타났다.

충북을 비롯한 전국의 가계대출 주택담보대출, 주택가격은 2017년부터 빠르게 탈동조화(디커플링)되며 주택담보대출 증가율이 가계대출을 하회하기 시작했다.

또 주택가격 상승률 대비 주담대출 증가율도 현저히 낮아졌다.

다만 전세대출과 주택담보대출의 합이 2017년 이후에도 가계대출의 합과 동조성을 유지하면서, 주택시장에서 전세대출의 비중이 확대됐음을 확인할 수 있었다.

한국은행 충북본부는 전세대출 급증의 주요 원인으로 '전세대출 수요 증가'를 꼽고 있다.

즉, 대출공급 증가 측면보다는 수요확대의 측면이 더 크다고 본 것이다.

대출공급을 원인으로 보지 않는 이유로는 국고채 금리와 보증대출금리의 갭이 유지되거나 확대돼 왔다는 점과 전세대출 공급이 증가했다면 평탄한 전세대출 공급곡선이 하향조정돼 금리가 인하됐을 것이라는 점이다. 이 경우 전세대출 금리와 국고채수익률과의 갭은 축소되는 것으로 관측될수 있다.

또한 2010년 전후 전세보증금 대출 상한확대와 금리인하 시행 등 제도적 차원에서 전세대출공급이 일부 확대된 측면이 있으나 시기상 차이가 크다는 점도 기인한다.

전세대출이 급증한 2017~2019년 충북의 전세가격 연평균 상승률은 -1.0%로 오히려 낮아졌다. 동 기간 도내 전세대출 연평균 증가율은 38%다.

즉 전세대출수요의 급증은 전세가격(보증금)의 상승이 아닌 주택매매시장과 자금조달의 구조변화에 기인하는 것이라 판단될 수 있다는 해석이다.

한국은행은 주택매입 관련 대출(DSR) 규제 강화에 따른 풍선효과로 전세대출 수요가 확대됐을 가능성에 대해서도 언급했다.

'갭투자'인 보증금 승계후 임대목적 주택 구입의 증가가 전세대출수요 확대에 영향을 줬을 가능성도 있다고 추측했다.

그 근거로는 지난해 강준현 의원실과 김상훈 의원실이 국토교통부에 제출한 자금조달계획서 집계자료에 따르면, 2020년과 2021년 7월까지 충북과 전국의 갭투자 비율은 26~29% 이른다는 점을 들었다.

자료에 따르면 2020년 충북 자금조달 제출건은 6천389건이며, 임대목적 주택구매(갭투자)는 1천879건으로 갭투자율은 29.3%에 이른다.

2021년(7월까지)은 1만7천736건의 자금조달제출건 가운데 4천886건이 갭투자 목적으로 27.5% 비중을 차지했다.

또 금융회사 또는 금융공기업이 전세자금 대출을 통해 이자수익을 도모하면서 갭투자자에게 실질적인 주택구매 자금을 조달해주고 전세입자는 상대적으로 고가주택에 거주할 수 있는 환경이 조성됐다는 관련 연구가 근거로 인용됐다.

전세대출이 가장 크게 증가한 연령대는 30대다.

충북지역 연령대별 2017년 3분기와 2021년 3분기 증감을 비교해보면, 30대의 전세대출은 약 8천억 원으로 전연령 대비 가장 높다. 이어 20대와 40대가 5천억 원 가량으로 비슷한 수준의 증가세를 보였다.

/ 성지연기자