충북도, 깡통전세 예방책 마련해야

［충북일보］ 충북도가 외부에 임차한 사무실이 깡통전세 논란에 휩싸였다. 국민의힘 소속 충북도의회 의원 5명은 지난 18일 도청 기자실을 찾아 "임대차 계약에 있어 이시종 충북도지사와 최충진 청주시의회 의장 간 대가성 여부 의혹에 대한 실체적 진실을 밝혀야 한다"고 촉구했다. 이어 충청북도공직자윤리위원회가 지난 3월 공개한 최 의장의 공직자재산신고 내용을 근거로 들어 깡통전세 문제를 제기했다. 최 의장이 신고한 해당 건물가액은 15억5천214만2천 원이다. 충북도가 지난해 12월 계약했을 때 11억8천800만 원의 근저당이 설정돼 있었다. 계약 이후인 올해 1월에는 동청주세무서에 2억3천500만 원의 추가 담보가 설정된 상태였다. 하지만 충북도는 등기부등본상 전세권 설정을 하지 않았다.

깡통전세는 '깡통 차다'와 '전세(傳貰)'를 결합한 신조어다. 일반적으로 해당 주택이나 건물에 대한 담보 대출금 총액과 전세금(임차보증금)의 합이 70%가 넘으면 깡통전세로 본다. 남는 게 없거나 손해를 본다는 뜻이다. 매매 가격이 내려가고, 전세금이 올라갈 때 생기는 현상이다. 많은 사람들이 집값 상승을 기대하며 은행 대출을 받아 주택이나 건물을 사들이곤 한다. 하지만 시장 침체로 가격이 하락할 때가 많다. 이 경우 주택이나 건물 구매자는 집값 하락과 은행 대출에 대한 이자까지 이중 부담을 지게 된다. 결국 집주인이 부담을 이기지 못하고 은행 대출금 이자를 연체하다 집이 경매로 넘어가기도 한다. 깡통전세에 대한 세입자들의 피해 사례가 늘어나는 이유다. 해당 주택이나 건물에 대출금이 없더라도 깡통전세 현상이 생기기도 한다. 부동산 가격 폭락으로 주택 가격이 전세 보증금보다 낮아진다면 역시 깡통전세가 된다. 세입자가 계약한 주택이나 건물이 깡통전세일 경우 제때 전세금을 돌려받기 힘든 경우가 많다. 특히 경매로 넘어가 전세금보다 낮은 가격에 낙찰된다면 전세금을 손해 볼 수밖에 없다.

깡통전세의 가장 큰 문제는 세입자가 전세보증금을 떼일 수 있다는데 있다. 물론 세입자가 계속해 구해지면 별 문제가 없다. 하지만 그렇지 않다면 집주인이 주택이나 건물을 판다고 해도 전세보증금을 돌려받기 어려울 수 있다. 주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 넘어가는 경우 전세보증금을 다 되돌려 받지 못할 수도 있다. 보통 세입자들의 경우 은행보다 변제 순서에서 후순위로 밀리기 때문이다. 실제로 이런 사례들은 많다. 대법원에 따르면 2016년부터 올해 7월까지 주택이 경매로 넘겨져 세입자가 보증금을 반환받지 못한 사례는 1만2천745건이나 된다. 금액으로는 4천614억3천409만원 규모다. 연도별로 보면 2016년 919억8천261만원(2천948건), 2017년 621억4천856만원(1천919건), 2018년 602억8천258만원(1천738건), 2019년 730억1천18만원(2천92건), 2020년 1천50억5천859만원(2천455건), 2021년 7월 말 현재까지 689억5천157만원(1천593건) 등이다. 충북도는 지난해 12월 3일 보증금 5억 원, 월임차료 500만 원에 최 의장의 건물(상당로 61번길2) 450㎡(2~3층)을 4년간 임차 사무실로 사용하기 위해 계약했다.

깡통전세는 언제 어떻게 발생할지 모른다. 계약 전에 미리 철저하게 준비하고 주의하는 수밖에 없다. 충북도의 외부임차사무실이 주변 시세보다 비싸게 계약됐다는 주장이 나왔다. 깡통전세라는 지적도 있었다. 대가성 거래라는 의혹제기도 있었다. 충북자유민주시민연합은 지난 7일 이 지사와 해당 공무원, 최 의장을 배임 혐의로 경찰에 고발했다. 오세동 충북도 행정국장은 이런 지적과 관련해 "전세권 설정은 하지 않은 게 맞다. 당장 전세권을 설정하는 등 보호 장치도 만들겠다"고 말했다. "계약 당시 등기부등본을 확인해 근저당이 설정돼 있는 것은 확인했지만 건물 실거래가는 알 수 없었다"고 말했다. 깡통전세 논란은 충북도의 꼼꼼하지 못한 업무처리에서 비롯됐다. 같은 실수를 반복하지 말라는 충고이자 질타다. 예방책을 만들어 대비하라는 주문이다. 충북도는 지금이라도 손해를 줄이기 위한 방안을 모색해야 한다. 다른 상황을 대비해서라도 예방책을 마련해야 한다. 아무리 믿을만하다고 해도 법률적 보호 장치를 마련하는 게 맞다. 그게 공적 업무를 다루는 기관의 업무처리 태도다.