개정된 상가건물 임대차보호법

홍성각 교수의 부동산 알기

홍성각

이번에는 주택임대차보호법의 충족요건을 게재키로 했지만 국회에서 상가건물임대차보호법의 일부를 개정한 관계로 우선 이것부터 살펴보기로 한다.

지난달 12일 상가 건물 임대차보호법의 일부가 개정됐다. 내용은 상가에 세입자가 5년 동안 안정적으로 집 주인의 눈치를 보지 않고 영업을 할 수 있는 것이다. 사실 이 조항은 기존의 조항으로 조금 더 강화한 것이다.

내용은 건물주가 바뀌어도 5년 계약갱신요구권의 보장하는 것으로 5년 후에 나가더라도 자신의 권리금을 자신이 챙겨서 나가도록 할 수 있다는 것이다.

물론 이 권리금을 상가 건물의 주인에게 요구할 수는 없다. 만약에 상가건물을 주인이 세를 놓으면서 세입자가 5년 후에 나갈 때 상가건물 주인이 권리금을 줘야 한다면 대한민국의 상가를 임대할 주인은 없을 것이다.

그렇게 되면 피해자는 임대인(주인) 뿐 만 아니고, 임차인(세를 들어 사는 사람)은 더 큰 피해자가 될 것이다.

왜냐하면 상가건물을 세를 얻어 장사 등 사업을 해야 먹고 살텐데, 임대인이 위와 같이 세입자가 나갈 때 상가건물 주인이 권리금을 돌려줘야 한다는 부담을 갖는다면 세를 놓을 임대인이 없을 것이다. 그러면 임차인은 세를 얻지 못하여 장사 자체를 할 수 없으니 돈을 벌 수 없고, 돈을 벌 수 없으니 생계를 꾸려 나가기 어려울 것이기 때문에 결국 피해를 보는 것은 경제적 약자라고 할 수 있는 세입자들이다.

그렇기 때문에 세입자가 나가고 싶을 때, 권리금을 받고 싶으면 현재의 세입자가 다음에 그 자리에 들어올 새로운 세입자에게 권리금을 받아 가면 되는 것이다. 물론 기존 세입자는 계약 만료 3개월 전부터 계약만료일까지 새로운 세입자를 직접 찾아서 권리금 계약을 해야 하는 것이지, 임대인이 새로운 세입자를 구해 주는 것도 아니다. 만약에 그 기간 내에 새로운 세입자를 구하지 못하면 기존 세입자는 그냥 나가야 하는 것이다.

올 5월12일 국회에서 통과한 상가권리금 보호를 골자로 하는 상가건물임대차보호법 개정안의 주요 내용은 다음과 같다.

1. 건물주가 바뀌어도 5년 계약갱신요구권의 보장

2. 건물주가 기존 임차인이 받아 갈 권리금에 대한 방해금지 의무(기존 임차인이 계약 만료 3개월 전부터 계약만료일까지 권리금을 받을 새로운 임차인을 데리고 와야 하는 것이다.)

3. 건물주가 위 2번을 위반하여 권리금 수수를 방해할 때는 기존임차인은 건물주에게 손해배상을 청구할 수 있다.

4. 임차인이 1년 6개월 이상 비영리목적으로 사용하거나(공실 등) 혹은 보증금 지급 능력이 없을 경우, 임대차계약 거절은 가능하도록 하였다.