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길진석

한국공인중개사협회 충북지부 대의원

충청권 분양 시장이 호조를 보이며 관심이 커지고 있다. 1분기에 이어 2분기 충청권 아파트 분양 물량은 약 7천여 세대가 공급될 예정인데, 최근 분양 성적이 양호하다고 평가받는 청주권역에서만 절반가량의 물량이 몰리고 있다. 충청권 분양 예정은 총 7천81세대로 세부적으로는 충북 3천520세대, 충남 2천208세대, 대전 1천353세대이다. 이번 2분기 때는 지난 1분기 일반 분양 물량 1천153세대와 비교했을 때 보다 증가한 수치다. 건설사에서는 지금과 같은 경기 침체와 부동산 시장의 금리 인상 여파로 인한 경직된 분위기에 섣불리 분양에 나서기에는 여러 가지 고민일 터인데 이렇게 큰 폭으로 증가한 물량은 신규 아파트에 대한 수요가 살아나고 있다는 판단으로 보인다. 총 7천81세대 분양은 지난해 금리 인상의 여파가 덜 했던 비교적 시장 분위기가 좋은 작년 2분기 7천393세대와 비슷한 수준이다.

2분기 청주권역 분양은 5곳, 3천520세대로 충청권 물량의 약 절반(49.71%)을 차지하고 있는데 이번 공급 증가 요인은 지난 2월 청주시 흥덕구에서 분양된 신규 아파트의 1순위 청약률이 평균 약 8 대 1이 넘는 경쟁률을 기록하는 등 결과가 준수해 시장에서도 긍정적인 평가에 따른 것으로 풀이된다. 계속되어 온 부동산 침체에 분양 시장에서의 선전으로 호조를 띠는 시기에 건설사에서도 분양을 더 늦출 수 없어 잇따라 분양에 나서고 있다.

이런 흐름으로 인해 청주시 아파트 실거래가도 상승하는 아파트 단지가 하나 둘 늘어나고 있다. 실거래가 자료에 따르면 같은 전용면적(84㎡) 대 1월 거래가 3억7천만 원(24층)에서 5천여만 원이 오른 4억2천500만 원(22층, 3월 기준)에 거래되는 등 아파트 하락세도 점점 꺾기고 있는 흐름을 보이고 있다.

한편 부동산 침체 속에서 건축 자재비와 공사비 증가 등으로 인해 신규 아파트 분양가가 오름세가 심상치 않다. 이는 물가 상승과 원자재 가격 인상 등 불가피한 현실이더라도 가파르게 오르고 있다. 국토교통부는 1년에 2번 산정하던 기존 기본형 건축비를 지난해 이례적으로 세 차례에 걸쳐 올렸고 올해 2월에도 지난해 9월 대비 2.05% 추가 인상했다.

청주권역 분양가는 1월 기준은 3.3㎡당 전국 민간 아파트 평균 분양가격 1천571만4천600원과 지방 평균 분양가격 1천286만6천700원보다 낮은 수준이지만 지속적으로 오르는 추세다. 청주는 10년 넘게 분양가 평균 700만~800만 원대로 타 지자체 보다 낮게 유지 되었는데, 2020년에도 들어서며 오창 방사광 가속기 등의 호제에 본격적인 900만 원대로 진입되었다.

최근 지난 7일 분양 승인된 서원구 아파트의 경우 3.3㎡당 평균 분양가는 1천165만 원, 분양가 상한제가 적용된 테크노폴리스 내에는 평균 1천145만 원으로 입주자 모집을 승인했는데, 이는 3.3㎡당 평균 분양가 1천만 원을 넘어선 지 19개월 만에 1천100만 원 이상 대로 가파르게 오르고 있다. 청주 아파트 분양가격이 최근 몇 년간 잇따라 오르는 원인은 물가 상승과 자잿값과 기본형 건축비, 인건비 등의 상승 이유를 둘 수 있는데, 오름세 이전에 청주지역은 저평가되어 있어 상승폭이 더 크다고 할 수 있다. 거기에 분양가에 반영되는 공시지가도 매년 10% 넘게 오르고 있어, 분양가를 낮추기에는 현실적으로 불가능한 상황으로 보인다. 이런 상황에 앞으로 공급될 신규 분양은 지금보다 분양가가 더 높게 책정될 가능성마저 점쳐지고 있다.

일반적인 주거형태에서의 아파트는 이제 예전에 비해 주거 비율이 점점 더 늘어 가고 있는데 이런 증가 속에 하자 분쟁이 심화되고 있다. 9일 국토교통부에 따르면 지난해 시공 능력 순위 1∼10위 건설사 중 2020∼2022년 국토부 하자심사분쟁조정위원회(하심위)에 접수된 건설사는 대형 건설사가 많은 것으로 조사되었다. 이 조사는 하자 심사, 분쟁 조정, 분쟁 재정 건수를 모두 합산한 것으로 시공 능력 순위 1∼10위 건설사에 대한 하자 분쟁 신청 건수를 모두 합하면 2,055건인데, 3년간 세부 하자 유형별로는 결로가 3,316건으로 가장 많았다. 결로는 표면에 수분이 응결되어 물방울이 맺히는 현상으로 주로 외부의 온도차에 영향이 큰 베란다 쪽에 많이 발생된다. 이 밖에 신청 건수는 기능 불량(367건), 오염 및 변색(339건), 들뜸 및 탈락(312건), 누수(238건) 등 있다.

하자 발생의 원인은 여러 문제가 있지만, 최근 들어 물가 인상에 따른 인건비 상승으로 숙련된 작업자가의 인력 부족으로 하자로 이어지기도 한다. 아파트 시공 현장이나 건축 현장에서 외국인 작업자들의 모습은 이제 낯설지 않다. 현장에서의 시공 능력은 짧은 시간에 이뤄지지 않고 숙련의 시간이 필요하기 때문에 자칫 하자 발생의 문제점으로도 노출될 수 있기 때문이다. 또 한 입주민 입장에서 아파트 하자가 발생되면 아파트 시세가 떨어진다는 인식에 쉬쉬하는 분위기도 하자 발생을 적극적으로 줄이지 못하는 이유 이다.

힘들게 분양받아 입주한 아파트에 하자가 발견되면 여간 속상한 일이 아니다. 내 사비를 들여 수리를 해야 되는지 걱정부터 생기게 되는데, 하자 관련해서는 아파트와 같은 공동주택의 하자 보수 청구권 있다. 건설사는 의무적으로 공동주택 건설 시에 혹시 발생되는 하자를 대비해 보증금을 예치하게 되어 있다. 절차에 따라 하자 보수를 청구하게 되면 건설사는 15일 이내로 하자 보수의 시공 계획 등을 입주민에게 알려야 한다. 만약 건설사가 제대로 하자 보수에 응하지 않을 때는 입주자 대표회의를 통해서도 청구가 가능하다.

사람이 하는 일에는 실수가 없을 순 없다. 일이 벌어지고 수습하는 비용보다는 처음부터 꼼꼼히 실수를 줄여 나가는 것이 효율적이고 경제적일 것이다.
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