아파트값 거품 "서울 전체,세종은 일부 있다"

'내재가치 대비 매매가격' 분석 …국토연구원
현재의 임대소득보다 매매가격 지나치게 높아
세종은 작년말 실거래가 기준으론 '거품' 없어

국토연구원 최진 연구원이 최근 발표한 '아파트 가격거품 검증과 시사점'이란 제목의 보고서에 따르면 2019년말 기준으로 서울은 전 지역의 아파트값에 거품이 있는 것으로 밝혀졌다. 매매가격이 서울 다음으로 비싼 세종도 중위가격 기준으로는 거품이 낀 것으로 나타났다. 사진은 지난 9월 12일 세종호수공원에서 남쪽으로 바라본 세종 신도시 건설 현장 모습이다.

ⓒ 최준호 기자

［충북일보］ 전국에서 가장 비싼 서울의 아파트값에 거품이 끼어 있다는 연구 결과가 나왔다.

값이 서울 다음으로 비싼 세종은 실거래가 기준으로는 아직 거품이 없는 것으로 나타났다. 국토연구원 최진 연구원은 '아파트 가격거품 검증과 시사점'이란 제목의 연구보고서를 최근 발표했다.

◇매매가격 지나치게 많이 오른 세종·서울

주택은 '내재가치(內在價値· 임대소득을 통해 현재의 실제가치를 추정한 값)'보다 매매가격이 지나치게 높으면 가격 거품이 있다고 볼 수 있다.

최 연구원은 "외국의 일부 학자는 주택가격이 내재가치보다 20% 이상 오르면 거품의 징후가 있다고 정의한다"며 "많은 국내·외 연구에서는 주택가격과 내재가치의 차이가 '통계적으로 유의한 수준'이어야 주택시장에 거품이 있다고 진단한다"고 설명했다.

그는 부동산 통계조사 전문기관인 한국감정원이 2012년 1월 이후 발표한 아파트 '중위(中位)가격(가격 순으로 나열했을 때 가장 중간에 위치한 가격·평균가격과는 다름)'과 '실거래 가격' 통계를 활용, 전국 17개 시·도와 강남 4구(서울시내 강남·서초·송파·강동구)의 '내재가치 대비 매매가격' 비율을 분석했다. 내재가치는 임대소득(전월세 가격)을 바탕으로 산출했다.

그 결과 2019년 12월 중위가격 기준으로 산정한 비율은 △강남4구(213.5%) △세종(208.5%) △서울(179.8%) 순으로 높았다.

하지만 평균치가 6대 광역시(부산·대구·인천·광주·대전·울산)는 131.1%p, 경기 등 9개 도 지역은 123.7%p에 그쳤다.

2012년부터 2019년까지 7년(2012년 7월 출범한 세종은 2013년 이후 6년) 간 내재가치 대비 매매가격 상승률은 △세종(103.5%p·105%→208.5%) △강남4구(84.7%p·128.8%→213.6%) △서울(69.9%p·109.9%→179.8%) 순으로 높았다.

또 작년 10월 실거래 가격을 기준으로 산출한 비율은 △서울(193.3%) △강남 4구(174.2%) △세종(166.0%) 순으로 높았다.

7년(세종은 6년) 간 상승률은 △세종(90.1%p·103.2%→ 193.3%) △강남4구(61.4%p·112.8%→174.2%) △서울(56.6%p·109.5%→166.0%) 순이었다.

결론적으로 서울과 세종은 임대소득으로 얻을 수 있는 현재가치보다 매매가격이 지나치게 높다는 것이다.

최 연구원은 "서울 전 지역은 2가지 기준 모두 가격 거품이 있는 것으로 분석됐다"며 "하지만 세종은 중위가격 기준으로만 거품이 있는 것으로 나타났다"고 밝혔다.

ⓒ 한국감정원

◇중위가격 기준으로는 세종도 '가격 거품'

한국감정원은 지역 별 아파트값을 평균가격과 중위가격으로 나눠 산정한다.

올해 8월 기준 시·도 별 평균 매매가격(전국 3억2천250만 원)은 △서울(6억9천703만 원) △세종(4억6천647만 원) △경기(3억6천308만 원) 순으로 비쌌다.

하지만 전세가격은 △서울(3억7천105만 원) △경기(2억2천883만 원) △세종(1억9천213만 원) 순으로 높았다.

세종은 전국 평균(1억9천815만 원)보다도 낮은 것은 물론 매매가격 대비 전세가격 비율이 전체 시·도 중 최저인 41.1%였다.

특히 세종의 월세가격(보증금 제외)은 △경기(76만8천 원) △제주(72만7천 원) △대구(69만8천 원) △인천(63만9천 원)보다도 싼 63만8천 원이었다.

그러나 중위가격(4억7천971만 원)은 시·도 중 유일하게 평균가격보다 비쌌다.

이처럼 세종의 아파트값은 매매가격이 상대적으로 비싼 반면 전월세나 중위가격은 싼 편이다.

이에 따라 내재가치가 다른 지역보다 낮게 산출되면서, 가격 거품을 측정하는 기준인 매매가격과의 차이는 커질 수밖에 없다.

이는 세종시 전체 아파트의 90% 이상이 신도시(행정중심복합도시)에 집중돼 있기 때문에 나타난 현상이다.

아파트 임대료는 일반적으로 개발 초기 신도시가 구시가지보다 상대적으로 싸다. 각종 기반시설이 부족하기 때문이다.

따라서 중위가격 기준으로 산출했을 때 나타난 세종시 아파트의 가격 거품은 시간이 지나면 해소될 가능성이 높다.

하지만 올 들어 9월 3주(21일 조사 기준)까지 매매가 상승률은 세종(37.06%)이 서울(0.53%)보다 압도적으로 높았다. 이에 따라 내재가치 대비 매매가격 상승률의 비교 시점을 최근으로 바꾸면, 세종도 서울처럼 실거래가 기준 가격 거품이 나타날 수 있다.

세종 / 최준호 기자 [e-mail]