IMF 한파 때처럼… 청주 '전세가 역전현상'

산남동 등 일부지역서 발생
떨어지는 값에 집주인 급매 집중
잇단 리스크에 수요자 전세 선호
수요-공급 불일치… 깡통 우려도

[충북일보] 청주지역 전세가격의 고삐가 풀렸다. 일부 아파트에선 전세가격이 매매가격을 역전하는 현상까지 발생하고 있다. 수도권이 아닌 지방에선 흔치 않은 일이다. 청주지역에서의 대대적인 전세가 역전현상은 지난 1997년 외환위기 때에 있었다.

24일 한국감정원에 따르면 청주지역의 평균 전세가율(매매가격 대비 전세가격)은 지난해 1월 71.7%(기준 2015년 6월=100%)에서 그해 12월 75.6%까지 뛰었다. 전국 평균 74.6%과 수도권 및 6대 광역시 74.3%을 뛰어넘는 수치다. 구(區)별로는 서원구가 78.1%로 가장 높았다.

산남동 등 일부 지역에선 90% 후반대 전세가율이 등장했다. 부영사랑으로(전용면적 59㎡)의 경우 전세가격이 1억9천만 원까지 오르면서 저층 매매가 1억8천만 원을 역전하기도 했다.

학군과 상권이 좋은 복대동 등지에서도 평균 전세가율을 넘는 80% 중반대의 매물이 상당수 등장하고 있다는 게 부동산업계의 설명이다.

원인은 다양하다. 과잉공급 현실화, 금리 인상, 주택담보대출 규제 등 부동산 시장의 위축 요인이 동시 다발적으로 작용한 결과다.

그중에서도 전세 물량 자체의 축소를 먼저 꼽을 수 있다. 전세 수요공급에 결정적 영향을 끼치는 건 당해 연도 신규 입주물량인데, 올해 청주지역의 경우 새 입주자가 평년의 절반 수준인 2천151가구에 불과하다. 지난해에도 3천642가구만 새 집으로 갈아탔다. 실제 전세 공급이 대거 풀리는 건 1만4천여 가구가 새 입주를 하는 2018년부터다. 그 때까지는 전세 수요가 공급을 넘어서고, 가격은 인상될 수밖에 없다.

여기에 지난 한 해 몰락의 길을 걸은 프리미엄(웃돈) 시장 환경이 전세가격 역전현상을 부채질 했다는 분석이다.

지난해 충북의 부동산 시장은 역대 최대 규모인 1만여 가구의 신규 공급(분양 및 조합아파트 착공)이 이뤄지면서 프리미엄 시장의 급격한 위축을 불러왔다. 주택담보대출 규제와 저금리 시대 종식도 단기 시세차익 투자자들을 철수시키는 요인으로 작용했다.

이 여파로 최대 5~6천만 원까지 올랐던 기존 아파트들의 거품까지 빠르게 소멸됐고, 부동산 시장에는 하루 빨리 주택을 처분하려는 급매 물건이 쏟아져 나왔다. 지난해 3분기까지는 1~2%대의 예금 금리가 유지되면서 사실상 이득이 되지 않는 전세에서 월세 내지 반전세로 전환하는 집 주인들이 대폭 늘어나기도 했다. '전세 품귀' 현상이 빚어지게 된 결정적 이유였다.

이 때 청주지역의 전세가격지수는 1월 101.7에서 12월 105까지 급증했다. 반면, 매매가격지수는 99.8에서 97.8로 감소했다.

그나마 4분기부터 시작된 금리 인상과 매매 비수기의 영향으로 집을 팔지 못한 집 주인들이 전세를 조금씩 내놓는 추세로 돌아섰으나 그동안의 인상폭은 쉽게 꺾이지 않는 분위기다.

지역 부동산업계 관계자는 "부동산 투자 리스크가 클 땐 집 주인 입장에선 매도, 입주자 입장에선 전세를 선호하게 돼있다"고 설명한 뒤 "매매가격이 전세가격 보다 계속 떨어지면 집 주인이 전세보증금을 반환하지 못하거나 깡통전세(경매 시 낙찰금액이 전세보증금 보다 낮은 현상)가 발생할 우려도 크다"고 경고했다.

/ 임장규기자