재건축, 주민 관점에서 재정비 필요

김한근

법무법인 주성 변호사

우리나라는 과거 1970년대 주택보급 정책에 따라 수많은 주택, 특히 아파트를 대량 공급해 국민의 삶의 질 향상에 기여했다. 그러나 대량 공급된 공동주택은 부실시공에 따라 내구연한(정상적으로 건축한 아파트라면 50년 정도는 되어야 한다)을 채 반도 채우지 못한 상태에서 재건축을 할 수밖에 없는 지경에 이르게 되었다.

그런데 재건축의 대상이 되는 아파트를 소유한 소유자들은 재건축을 통해 주거 안정을 도모하기 보다는 재산증식과 같은 투자의 수단으로 생각하는 경향이 강했고, 시공을 맡은 건설사도 재건축을 통하여 개발에 따른 막대한 초과이득을 취득하고자 했다.

이로 인해 재건축 과정에서 각종 비리의 문제가 끊이지 않았고, 건설사·조합 등의 관계자는 소유자와 해당 지역에 거주하는 주민을 도외시 한 채 오로지 개발이익과 그 과정에서 발생하는 개인적 소득(불법수익이나 부당이득)에만 혈안이 되어 있었다.

위와 같은 부조리를 방지하고 통합적인 개발정책을 추진하기 위해 제정된 것이 도시 및 주거환경정비법이다. 그러나 위 법은 주로 개발이익의 환수에만 그 초점이 맞춰져 있었을 뿐이고 오히려 주민주도에 따른 주민책임을 강화함으로써 일반 주민들이 정비업체 등의 소수의 전문가나 개발업체에 의해 좌우될 수밖에 없는 여지가 더 많게 되는 또 다른 문제를 양산했다.

이에 따라 통합법의 제정에도 불구하고 비리는 끊이지 않았으며 영세한 소유자는 비용부담의 증가에 따라 다른 곳으로 주거를 이전할 수밖에 없었다.

세입자들도 전혀 보호 받지 못했으며 각종 분쟁으로 사업은 전혀 진행되지 않고 오히려 재산권 행사만 지속되어 영세한 주민의 고통만 가중됐다.

최근에는 재건축의 문제를 보완하기 위해 일정기간 이상 사업이 진척되지 않는 경우에는 소유자들의 요청에 따라 정비구역을 해제할 수 있도록 했고, 노후보장을 위해 2주택을 분양받을 수 있도록 했다.

또 주택을 지분으로 소유할 수 있도록 제도를 정비했으나 근본적인 문제를 해결하기에는 너무나 미흡한 법 개정이라고 할 수 있고, 또 다른 분쟁을 야기할 수 있는 소지도 있다.

청주지역의 경우 무려 30개 이상의 정비구역이 지정됐으나, 제대로 사업이 진척되고 있는 곳은 거의 없다고 할 수 있다. 왜냐하면 청주의 경우 서울지역과 비교할 때 건설사나 소유자 등이 재건축에 따른 초과이익의 취득을 많이 기대하기 어렵기 때문이다. 따라서 청주시는 서울 등에서 이뤄지고 있는 뉴타운 등의 개발과는 그 방향을 달리해 도심의 기능을 능률적으로 재생하는데 그 초점을 맞춰 정책을 진행해야 할 필요가 있다.

청주시는 하루라도 빨리 광범위하게 지정돼 있는 정비구역을 조정해 분쟁의 확산을 막고, 좀 더 다양한 방식으로 개발할 수 있는 여지를 남겨두어야 할 필요가 있을 것이다. 또한 정책을 조정함에 있어 재개발과 재건축의 1차적 수요자가 주민, 즉 건설사·시행사·정비업체·투기나 투자를 목적으로 해당지역의 건물만을 매수한 소유자를 제외한 실제로 해당지역에서 거주하는 주민(소유자와 세입자)이라는 점을 잊지 말아야 할 것이다.