공시가격과 부동산 세금

본질적 문제를 봐야 하는데

김순구

감정평가사·(전)한국감정평가사협회 회장

20대 대통령 선거 운동이 한창 진행 중이다. 국민의 마음을 얻어야 하는 대통령 후보들은 얼어붙은 국민의 마음을 녹이고자 많은 노력을 기울이고 있다.

제대로 된 부동산 정책, 청년 일자리 정책, 젠더 갈등 해소책, 국민 통합 정책, 소상공인 정책, 불평등 문제 해소, 지구 환경 문제 등 우리에게 직접적인 영향을 줄 정책을 발굴해 국민께 제시하고 동의를 얻기 위한 노력이 날로 치열하다. 민주주의의 꽃인 선거이기에 주권자인 국민에게는 당연하고 바람직한 모습이다.

여도 야도 실패했다고 하는 부동산 정책도 예외는 아니다. 공급 문제는 차치하고 부동산 세금에 대해서도 다양한 해결책을 내고 있다. 대표적인 것이 종부세와 양도세 중과의 문제가 아닐까 한다.

종부세는 고가아파트를 가진 사람들에게 재산세 이외에 부과하는 세금으로 보유세의 대표적인 세금으로 불려 왔다. 양도세 중과는 꼭 필요한 주택 1채 이상을 가진 사람들에게 양도세를 중과해 다주택을 갖지 못하게 하려는 정책으로 자리매김해 왔다.

최근 수도권 중심으로 아파트를 비롯한 주택가격이 급등하면서 야당의 표현을 빌리자면 종부세와 양도세를 본래의 목적보다는 약탈적 세금으로 인식하는 사람들이 늘어나게 된 듯하다.

거대 양당의 후보들은 문제 해결 방법의 하나로 부동산 세금의 기초가 되는 공시가격의 문제를 언급하고 있다.

공시가격은 토지의 공시지가와 주택 및 공동주택의 공시가격을 통틀어 말한다. 공시가격은 매년 1월 1일을 기준으로 국토부장관이 결정·고시한다. 공시가격 문제는 여러 가지가 있겠지만 그중 현실화율(시장가격 대비 공시가격의 비율)의 차이가 가장 큰 문제로 대두되고 있다.

지금 공시가격의 현실화율은 부동산 종류와 지역에 따라 다르다. 현실화율 차이로 소유하는 부동산이 토지인지 주택인지 아파트인지에 따라 조세 부담률이 달라지고, 어느 지역인지에 따라서도 부담률이 달라진다는 건데 국민들은 이해하지 못할 것이다.

이를 해소하고자 국토부는 오는 2035년까지 토지, 주택, 공동주택의 현실화율을 90%로 같게 만들겠다며 매년 현실화 제고율과 자연 상승분을 합하여 공시가격을 조정하고 있다. 문제는 최근 부동산가격 폭등으로 자연 상승률이 높아지면서 현실화 제고율을 더한 공시가격의 상승 폭이 더욱 커진 것이다.

오는 3월 9일 예정된 대선 이전에 2022년 1월 1일 자 공시가격이 주택을 필두로 토지, 공동주택의 높은 상승률이 순차적으로 발표될 예정이니 대선 후보들은 앞다퉈 개선책을 내놓고 있다. 여당 후보는 공시가격 현실화 속도 조절 카드를 꺼내 들었고, 야당 후보는 현실화 정책과 부동산 보유세 강화방침에 반대노선을 견지하고 있다. 최대승부처인 서울의 부동산 민심을 달래기 위한 목적으로 보인다.

국민의 세금 부담을 낮춰주겠다는데 뭐라 할 수는 없겠으나 공시가격의 근본 문제를 간과하는듯해 안타깝다. 부동산 공시가격은 재산세를 비롯한 각종 세금과 부담금의 기준이 되고, 기초연금 등 복지 수급의 자격을 판단하는 데도 활용되는 매우 중요한 지표이지만 더욱 중요한 기능은 부동산시장에서 거래의 지표가 된다는 것이다.

국민 부동산생활의 중요한 지표가 되는 공시가격의 현실화 정책을 되돌릴 것이 아니라 시장가격에 맞게 전문가를 통해 제대로 공시토록 하는 것이 무엇보다 중요하다. 거래의 지표인 공시가격을 통해 시장의 왜곡을 막고 세금 및 부담금은 해당 법률에 공시가격의 일정비율, 즉 각각의 조세 목적에 맞는 공시가격 상승률보다 완화된 적용비율을 두어 공평한 과세를 하도록 하면 될 것이다.

공시가격 현실화를 더디게 하여 시장의 혼란을 방치하기보다는 올바른 공시가격을 공시하는데 왜곡된 제도가 없는지를 살펴보는 계기가 됐으면 한다.