주택산업연구원 "내년 전국 주택 매매가 2.5% 오른다"

"누적된 공급 부족과 경기 회복으로 상승세 유지될 것"
작년 상승률 전국 1위 세종, 올해는 하락률 최고로 반전
내년 입주 물량 올해의 28%인 2천157가구…상승 가능성

세종시의 내년 아파트 입주 예정 물량은 올해(7천668가구)의 28.1%인 2천157가구에 불과하다. 이에 따라 올 들어 작년보다 크게 낮아진 주택 매매가격 상승률이 내년에는 다시 높아질 가능성이 있다. 사진은 정부세종청사에서 내려다 본 주변 신도시(행복도시) 모습이다.

ⓒ 최준호 기자

［충북일보］ 세종시는 지난해 이후 집값 변화가 전국에서 가장 심했다.

작년에는 상승률이 17개 시 · 도 가운데 최고였던 반면 올 들어서는 최저를 기록하고 있다. 그렇다면 내년에는 어떻게 변할까.

민간연구기관인 주택산업연구원이 14일 내놓은 '2022년 주택시장 전망'이란 제목의 보고서 등을 통해 알아본다.

◇"문재인 정부 주택시장 안정에 실패"

연구원은 문재인 정부의 실패한 주택정책으로 인해 올해 집값이 최근 5년 사이 가장 많이 오를 것으로 추산했다.

우선 전체 주택의 매매가격 상승률은 지난해(5.4%)의 약 2배인 10.5%에 이를 것으로 전망했다. 전세 가격도 지난해(4.6%)보다 2.0%p 높은 6.6% 오를 것으로 예상했다.

특히 아파트 가격의 경우 상승률이 매매는 작년(7.6%)의 약 2배인 15.0%, 전세는 지난해(7.3%)보다 2.7%p 높은 10.0%에 이를 것으로 보고 있다.

연구원은 "내년에도 누적된 공급 부족과 경기 회복으로 인해 상승세가 유지될 것"이라며 "하지만 올해보다는 상승률이 낮아질 것"이라고 밝혔다.

2022년 가격 상승률 전망치는 전체 주택의 경우 매매가 2.5%, 전세는 3.5%다.

또 아파트 가격은 매매가 3.5%, 전세는 4.3% 오를 것으로 연구원은 예상했다.

연구원은 "지난 10년 간 주택가격에 영향을 미친 요인을 상관계수(相關係數)로 분석한 결과 주택수급(受給·수요와 공급) ·경제 성장율 · 금리 순으로 컸다 "고 밝혔다.

특히 임기말을 맞은 현 정부가 그 동안 추진해 온 주택 정책을 강하게 비판했다.

연구원은 "문재인 정부는 24회에 걸친 대책 발표에도 불구하고 주택시장 안정에 실패했다"며 "수요·공급량을 잘 못 판단한 데다, 이념에 치우친 비전문가들이 정책을 주도한 게 주요 원인"이라고 지적했다.

출범초부터 막연한 인구 감소론과 주택보급률 100% 도달을 근거로 "공급은 충분하기 때문에 투기꾼만 잡으면 집값은 안정된다"고 봤다는 것이다.

하지만 집이 필요한 가구 수는 통계청의 당초 예측치를 빗나가며 크게 늘었다. 게다가 주택시장에 진입하는 30세 인구는 줄어들지 않고 있으며, 내년부터는 오히려 70만명 이상으로 증가할 것으로 예측됐다.

연구원은 "(내년 5월 출범할) 새 정부에서 이러한 실수를 되풀이하지 않으려면 무엇보다 시장 상황을 정확히 파악하고, 추진 능력이 있는 전문가가 주택 정책을 주도해야 한다"고 주장했다. 서민의 기본재산이자 거주공간인 주택의 보유와 거래에 장애가 되는 과도한 규제와 징벌적 세제(稅制)는 하루 빨리 폐지돼야 한다고도 했다.

ⓒ 주택산업연구원

ⓒ 행복청·세종시

◇세종 작년과 올해 주택가격 상승률은 '극과 극'

연구원은 "정부의 적극적 공급 대책에도 불구하고 올 들어 전국 주택 매매가격 상승폭은 사상 최대를 기록했다"고 밝혔다.

한국부동산원 통계에 따르면 9월까지의 누적 상승률은 작년 같은 기간(3.5%)의 2배가 넘는 8.0%에 달했다.

세종시의 경우 지난해 1~9월 상승률은 전체 시·도 가운데 압도적 1위인 32.7%였다.

그러나 올해 같은 기간 상승률은 가장 낮은 2.7%에 그쳤다. 대전을 제외한 나머지 15개 시·도 상승률이 모두 작년 같은 기간보다 높은 것과 대조적이다.

이에 대해 연구원은 "세종의 올해 9개월 간 상승률이 작년 같은 기간보다 30.0%p 낮은 것은 기저효과(基底效果 · Base Effect)로 판단된다"고 설명했다.

기저효과는 'A시기와 B시기의 상대적 수치에 따라 지표(指標)가 실제보다 부풀려지거나 위축되는 현상'을 일컫는다. 작년 상승률이 너무 높았기 때문에, 올해 상승률은 상대적으로 낮아 보인다는 것이다.

주택가격은 정부 규제 외에 공급 물량과 밀접한 관련이 있다.

세종시 등에 따르면 올해 지역의 아파트 입주 물량(당초 전망 기준)은 7천668가구로, 지난해 5천600가구보다 2천68가구(36.9%) 많다.

그러나 내년 입주 예정 물량은 올해의 28.1%인 2천157가구에 불과하다.

신도시(행복도시)에서 아파트 입주가 시작된 해인 2011년(2천242가구)보다도 적다. 이에 따라 내년에는 세종시 주택 매매가격이 다시 크게 오를 가능성이 있다.

세종 / 최준호 기자 [e-mail]