'노무현 정부' 닮은 새 정부, 부동산 시장 방향은?

부동산114 "규제 강화 노무현 때 아파트값 가장 많이 올라"
첫해 상승률…김대중 -13.6%,노무현 13.4%, 박근혜 -0.3%
LTV 강화, 가계부채 총량제 , 초과이익 환수제 부활 등 변수

ⓒ 부동산114

[충북일보=세종] 지난 5월 10일 문재인 대통령 임기가 시작된 뒤 정부의 부동산 정책이 어떻게 진행될 지가 건설업계와 세종시민 등에게 초미의 관심사다.

선거 공약에 비춰볼 때 전국적으로 올해 부동산 시장에서는 세종시 등 일부 지역을 제외하고는 '큰 훈풍'은 없을 것으로 예상된다는 게 전문가들의 대체적 시각이다.

임병철 부동산114(www.r114.com) 책임연구원은 15대 김대중부터 18대 박근혜 정부까지 역대 정부의 부동산 정책과 출범 첫 해 전국 아파트 값 등을 분석, 25일 발표했다.

◇역대 정부 출범 첫해, 부동산 정책은 어땠나?

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새 정부 출범 첫 해 부동산 정책의 방향성은 대내외 경제여건과 집값 흐름에 따라 달랐다.

1998년 출범한 김대중 정부는 IMF(국제통화기금) 외환위기 이후 소득감소와 구조조정, 전셋값 상승 등 서민들의 주거환경이 악화되자 첫 해에는 '부동산 규제 완화'에 역점을 뒀다.

수도권 민간택지 분양가 자율화,양도세 및 취득ㆍ등록세 감면 등이 대표적이다.

2003년 출범한 노무현 정부는 부동산값 폭등을 막는다는 취지로 재건축 안전진단 기준 강화, 투기과열지구 확대 등 규제 일변도의 정책을 임기초부터 말까지 펼쳤다.

2008년 이명박 정부 들어서는 부동산 가격이 점차 안정화됐다.

이런 가운데 2008년 리먼사태로 수도권 집값이 크게 떨어지자 정부는 부동산 규제 완화 정책으로 방향을 틀었다. 취득ㆍ등록세율 완화, 고가주택 기준 상향 조정 등을 통해 주택 거래 정상화를 꾀했다.

2013년 출범한 박근혜 정부에서도 부동산 규제 완화책은 이어졌다. 공공분양 공급 축소, 취득세 한시 면제, 9억원 이하 신규ㆍ미분양주택 구입 시 양도세 한시 면제 등 주택시장 정상화를 위한 대책들이 쏟아졌다.

◇부동산 정책 기조와 따로 노는 집값

경기 여건과 부동산 가격 변동에 따라 역대 정부의 초기 부동산 정책 방향은 '규제'와 '완화'를 오갔다.

그러나 집값은 정부의 정책 기조와는 다른 방향으로 흘러갔다. 김대중·이명박·박근혜 정부는 출범 첫 해에는 모두 부동산 규제 완화를 통해 주택시장 정상화를 꾀했다.

하지만 아파트 매매가는 모두 하락했다.

정부 출범 첫 해 전국 아파트 매매가 하락률은 △김대중 13.56% △이명박 1.46% △박근혜 0.29%였다. 반면 강력한 부동산 규제 정책을 통해 집값 폭등을 잡으려 했던 노무현 정부에서는 오히려 13.36% 올랐다.

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역대 정부 출범 첫 해 1분기(1~3월) 전국 아파트 값은 새 정부 출범에 따른 기대감이 반영되면서 오름세를 보이기도 했다.

반면 김대중 정부와 박근혜 정부에서는 하락했다. 김대중 정부는 IMF 외환위기로 약세가 이어졌다. 박근혜 정부는 2008년 리먼 사태 이후 수도권을 중심으로 집값이 몇 년간 약세를 보이면서 집권 초기 부동산 규제 완화라는 정책 기조에도 불구, 하락세를 벗어나지 못했다. 그러나 집권 첫 해 하반기 들어서는 서서히 회복되는 모습을 보이기도 했다.

◇'문재인호 출범', 부동산 시장 향방은?

당초 우려와 달리 문재인 정부 초기 부동산 시장 분위기는 괜찮은 편이다.

19대 대통령 선거(5월 9일)가 끝난 뒤인 5월 3주(15일) 기준 서울시내 주간 아파트 가격 상승률은 7개월 만에 최고치인 0.24%를 기록했다. 모델하우스에 수십 만명의 인파가 몰리는 등 분양시장도 활기를 띠고 있다.

하지만 아직 구체적 부동산 정책이 공개되지 않았다. 게다가 문 대통령이 대통령 선거 당시 내건 부동산 관련 공약도 도시재생과 임대주택 공급 등 주거복지를 제외하고는 구체적 방안이 없다. 따라서 정부의 부동산 정책 변화를 좀 더 지켜봐야 한다.

특히 △전월세 상한제와 계약 갱신 청구권 도입 △총부채 상환 비율(DTI)ㆍ주택담보 인정 비율(LTV) 강화 △총부채 원리금 상환 비율(DSR) 기준 강화 △가계 부채 총량제 도입 △하반기 입주물량 증가와 금리 인상 여부 △재건축 초과 이익 환수제 부활 등 규제 방화 방안들이 변수로 거론되고 있다.

공교롭게도 현 정부는 국정의 기본 방향이 노무현 정부와 가장 비슷하다.

세종 / 최준호기자 [e-mail]