삭풍 부는 충북 부동산 시장 - ③냉각기 접어든 전매 프리미엄

5천만 원 시세차익에서 2천만 원 손해로
공급과잉·대출제한 여파에 전매 가격 뚝
앞으로 수년간 비슷한 기조 "투자 신중"

[충북일보] 한때 청약 당첨은 '로또'라고 불렸다. 그만큼 단기시세차익이 컸다. 아파트 한 채가 청약 당첨되면 불과 1~2년 만에 수천만 원의 프리미엄(웃돈)이 붙었다.

특히, 청주지역에서도 연간 공급량이 적었던 2010년에서 2015년 사이에 엄청난 청약 열풍이 불었다. 복대동, 율량2지구 등 상권이 좋은 곳에선 최고 5천만 원 이상의 프리미엄이 생겨나기도 했다. 그야말로 '아파트 전성시대'였다.

충북의 분양권 전매행위는 2010년 345건(1천130억 원), 2011년 821건(2천220억 원), 2012년 2천191건(7천349억 원), 2013년 1천612건(4천240억 원)에서 2014년 3천19건(7천86억 원), 2015년 3천869건(9천849억 원)으로 매년 큰 증가세를 보였다.

이에 따른 부작용도 만만찮았다. 속칭 '떴다방' 업자들의 불법 행위가 부동산 시장질서를 크게 어지럽혔다. 아파트 분양 모델하우스 근처에 파라솔이나 천막을 쳐놓고 영업을 하는 이들은 주택청약통장을 웃돈을 주고 사들인 뒤 당첨 후 가격을 높여 분양권을 판매하거나 당첨자들로부터 분양권을 사들여 높은 금액에 되파는 수법으로 전매 가격을 임의 조절했다.

그 결과, 분양권 전매가 활황이던 지난 2015년 당시 한 해 동안 떴다방, 다운계약서 등을 통한 부동산 허위신고 의심거래가 충북에서만 472건이 신고되기도 했다.

편법과 불법이 난무하던 전매시장의 열풍은 지난 2015년 하반기부터 급격히 위축됐다. 공급이 수요를 크게 상회하면서다. 종전 6년간 청주지역에서 연 평균 3천683가구가 공급된데 반해 2015년 9천388가구, 2016년 1만1천537가구 등 기존의 3배가량이 한꺼번에 공급됐다. 저금리 기조에 편승한 민간 건설사 분양도 많았으나 결정적으로 지역주택조합의 대규모 추진이 아파트 시장의 공급과잉을 이끌었다.

올해는 더 심각하다. 지역주택조합 착공 물량을 포함, 총 1만6천838가구가 공동주택시장에 나온다. 사상 최대 규모다.

공급이 수요를 능가할 경우 가격이 하락하는 시장경제의 기본 원리는 전매시장에도 고스란히 적용됐다. 지난해부터 시작된 정부의 대출 규제와 연말부터 한국에 날아온 미국발(發) 금리인상 여파도 수요 요인을 더욱 떨어트렸다.

1~2%대 초저금리로 대출을 받아 단기시세차익을 누리던 '묻지마 청약족'들과 투기꾼들이 순식간에 빠져나갔다. 높은 가격의 웃돈을 주고 분양권을 매입한 입주자들도 고금리로 돌아선 대출 이자와 상대적으로 떨어진 프리미엄에 상당한 손해를 보기 시작했다.

최근엔 사상 유례없던 마이너스 프리미엄까지 등장했다. 매수인이 매도인에게 웃돈을 주는 게 아니라 오히려 초기 분양가 보다 낮은 금액으로 분양권을 사는 기형적인 거래 방식이 나타난 것이다.

지난 12월 입주를 시작한 한 아파트의 경우 로얄층은 마이너스 500만 원, 저층은 마이너스 2천만 원까지 매물이 나온 상황. 분양 후 한참 공사 중인 다른 단지에서도 기백만 원대 마이너스 프리미엄이 심심찮게 쏟아진다는 게 부동산업계의 설명이다.

청주지역 한 공인중개업자는 "연간 1만 가구 이상이 입주하는 내년과 내후년에도 마이너스 전매권이 대거 쏟아질 가능성이 크다"며 "고가의 프리미엄을 주고 분양권을 사는 것은 당분간 자제하는 것이 좋다"고 전했다.

/ 임장규기자