깡통전세방지, 부동산시장 투명화가 답이다

김순구

(전)한국감정평가사협회장·감정평가사

부동산시장에서 대표적인 사기(詐欺)중 하나가 '깡통전세'일 것이다. '깡통전세'는 선순위 담보물건과 임대보증금의 합이 해당물건의 매매시세를 넘거나, 매매가 즉, 그 집 가격 보다 전세가격이 같거나 높은 경우를 말한다. 집값과 전세가의 차이가 70%를 넘으면 깡통전세 위험이 있는 집이다. 깡통전세는 집값 보다 전세가가 높아 전세보증금을 날릴 처지에 놓인 집들을 말하는 것이다.

지역에 따라 다르지만 합리적인 전세가는 매매가의 60~70% 수준을 유지하는 것이 일반적인데 깡통전세는 왜 생길까?

깡통전세는 신축한 빌라가 분양이 안돼 자금 압박을 받는 건물주가 브로커와 짜고 깡통전세를 이용해 투자금을 회수하고자 하는 데서 비롯된다. 적정 분양가 보다 높게 뻥튀기 한 빌라가격을 기준으로 만든 높은 전세금으로 브로커를 통해 세입자를 모집한다. 많은 대행수수료를 브로커에게 주는 것은 물론이다. 투자금을 회수한 건물주는 바지사장에게 건물 소유권을 넘기고, 세입자는 전세보증금을 날리게 되는 것이다.(예. 적정 분양가 : 2억, 뻥튀기한 거짓 가격 : 3억, 높은 전세금 : 3억×0.7=2.1억(적정 분양가 보다 높음))

깡통전세는 신축 빌라에서 사회초년생을 대상으로 이루어지는 경우가 많다. 신축빌라는 매매수요가 별로 없어 적정 매매가를 확인하기 어렵고 새집이라는 장점이 있다. 에어컨, 냉장고등을 빌트인으로 제공해 준다. 전세대출금에 대한 이자도 일정기간 제공해 주고, 전세금에 대한 보증보험도 가입해 준다고 꼬드긴다. 브로커의 온갖 감언이설에 살긴 살아야 하는 사회초년생들은 뻥튀기 된 가격대를 의심하면서도 속아 넘어가기 일쑤다.

방지할 수 있는 방법이 있긴 하다. 우선 전세금 반환 보증에 가입하는 것이다. 집주인이 보증금을 반환해 주지 않으면 HUG가 대신 보증금을 내주고 집주인에게 구상권을 행사하는 상품이다. 집주인이 HUG에 다른 채무가 있으면 세입자는 전세금 반환 보증 가입을 거부당할 수 있다. 임대차계약서에 전세금 반환 보증 가입이 불가능시 계약금을 전액 돌려준다는 특약을 넣는 것이 좋다. 전세금이 합리적인지 인근 공인중개사나 국토교통부의 실거래가 공개시스템에서 확인하고 따져보는 것도 필요하다. 부동산과 관련한 공문서도 발급받아 부동산 소유자와 계약자인 임대인이 동일인 인지와 근저당권자, 불법건축물인지 여부, 전입세대열람내역서를 기반으로 또 다른 임차인 유무와 이중계약 여부를 알아내는 것도 중요하다. 집주인의 동의를 받아 소재지 관할 세무서를 방문하여 밀린세금이 있는지도 파악하여야 한다.

이렇게 노력하지만 어떻게든 사기를 치려는 건물주와 브로커를 이겨내기란 어렵다. 그래서 정부와 지방자치단체, 민간전문가가 함께 근본적인 대책마련에 나서야 하는 것이다.

부동산시장은 꽤나 깜깜이 시장이다. 부동산이 가지고 있는 특성 때문에 그렇다. 부동산 사기는 정보의 비대칭에서 비롯된다. 그래서 꼭 필요한 것이 부동산시장 참여자에게 투명한 정보를 충분히 제공해 주는 것이다. 전세를 필요로 하는 수요자에게 해당 물건의 가격 및 적정임대료가 제시되어 있다면 깡통전세를 통한 아픔을 겪지 않아도 될 것이다.

다행스럽게도 정부에서는 최근 전세사기와의 전쟁을 선포했다. 조만간 전세피해 예방·지원 종합 대책을 발표할 방침이라고 한다.

전세보증금을 안전하게 보호하는 것도 중요하지만 전세사기가 발붙이지 못하게 하는 것이 더 근본적인 대책일 것이다. 중앙과 지방정부, 부동산시장에 정통한 전문가가 함께 시장 참여자에게 올바른 정보를 제공하여 부동산시장을 투명하게 만드는 것. 깡통전세방지의 지름길일 것이다.