지역주택조합 문제 해결 방법은 없나

［충북일보］ 지역주택조합이 곳곳에서 말썽이다. 조합원 간, 조합과 시공사 간 공방이 잦다. 조합원 허수 등록, 시공사 선정 비리, 불법 사전 분양 등이 판을 치고 있다. 결국 사업을 중단하는 곳도 여럿 생기고 있다. 정부는 관련법 개정으로 사업의 안정성을 높이고, 불법행위를 강력히 단속하겠다는 의지를 밝혔다. 하지만 여전히 사각지대가 존재하고 있다.

충북도내 주택조합들도 내홍으로 몸살을 앓고 있다. 청주지역을 중심으로 피해가 잇따르고 있다. 어떤 조합은 지자체의 조합설립 인가도 받지 않은 채 조합원들을 모집한 뒤 가입비를 챙겼다. 사업 부지를 확보하지도 않은 상태에 허위 정보로 조합원들을 현혹해 수십억을 가로챘다. 최근엔 청주 가마지구 지역주택조합이 논란의 중심에 서 있다. 이 조합 비상대책위원회는 지난 27일 사법당국에 관련자 엄벌을 촉구하고 나섰다. 청주지법 앞에서 기자회견을 열고 "사기와 주택법 위반으로 기소된 조합장과 업무대행사 관계자 등 3명에 대해 신속하고 상식적인 판결을 내려달라"고 촉구했다.

청주에는 현재 수많은 지역주택조합 사업이 진행 중이다. 청주시에 따르면 지역 내 착공에 들어간 지역주택조합 아파트는 청주 금천지역주택조합 749세대, 개신지역주택조합 155세대, 가경지역주택조합 992세대 등 모두 1천896세대다. 내수지역주택조합(476세대)과 흥덕지역주택조합(344세대)은 사업계획 승인에도 아직 착공하지 못하고 있다. 지자체 사업승인에 필요한 85%의 부지확보에는 성공했지만 100% 부지확보를 못했기 때문이다. 영운지역주택조합(401세대)과 내덕지역주택조합(744세대), 사직2구역지역주택조합(605세대), 오창각리지역주택조합(572세대) 등 4곳은 조합설립 인가만 받은 상태다.

지역주택조합은 무주택자나 85㎡ 이하 주택 소유자가 스스로 조합을 결성하고 시공사를 선정해 아파트를 짓는 방식이다. 일반적인 아파트 분양은 토지 소유권을 완전히 확보해 분양하기 때문에 입주 예정일이 미리 정해진다. 하지만 지역주택조합은 토지를 취득하지 않은 상태에서 조합원을 모집할 수 있다. 조합원을 모집하더라도 실제 언제 조합이 설립되고 공사를 시작해 입주할 수 있는지 전혀 예측할 수 없다. 그러다 보니 많은 지역주택조합이 토지 매수비용 상승, 사업 지연에 따른 추가 부담금 발생, 분양가 상승, 조합 내부의 비리, 조합원 갈등 등으로 사업을 늦추거나 때론 좌초하기도 한다.

최근 지역주택조합이 분쟁을 일으키는 이유는 비교적 분명하게 드러난다. 정부의 부동산 정책이 예상 밖의 부작용을 낳은 것이라고 할 수 있다. 현재 지역주택조합과 관련한 분쟁들에 대해 사업의 이해관계인들의 협조보다 더 중요한 건 관련 법제의 개정과 관할 행정기관의 방침이다. 국토교통부는 매년 나름의 노력으로 개선안들을 내놓고 있다. 하지만 현실에 대한 이해 부족으로 여전히 문제 해결에 도움이 되지 않고 있다. 하루빨리 지역주택조합 사업에 대한 본질적인 해결책이 나와야 한다. 청주에선 지금도 7개 단지(6천213세대)가 조합설립 인가를 받기 위해 조합원을 모집 중이다.

마침 지역주택조합원이 가입 한 달 내 탈퇴가 가능하고 조합은 가입비를 반환해야 하는 내용을 담은 주택법 일부개정안이 얼마 전 국회 국토교통위원회 전체회의를 통과했다. 이 개정안은 조합의 경우 매년 자금운용 계획, 자금집행 실적 등을 시·군·구에 제출해야 한다고 규정하고 있다. 위반 시 시정요구와 함께 과태료 부과도 의무화 했다. 주택조합 운영상 투명성을 제고하기 위해 관할 시·군·구의 주택조합 지도·감독 권한도 강화했다. 주택조합이 입주자모집 승인을 받고 분양할 때 표시·광고 사본도 시·군·구에 제출하도록 했다. 국회 법제사법위원회, 본회의 등을 거쳐 이르면 연내 공포될 예정이다.

하지만 더 중요한 게 있다. 지역주택조합 사업 실패의 가장 큰 요인은 토지에 대한 동의서 확보율 부족 때문이다. 토지주·조합원·시행사의 서로 다른 관점이 만든 결과다. 풍선효과처럼 하나가 해결되면 하나의 문제가 다시 생기는 악순환의 원인이다. 서로의 평균 관점을 찾아내 합의하는 게 중요하다. 어차피 개발이 불가피하다면 상생할 수 있는 길을 찾아야 한다.