전세제도, 이대로 괜찮은가-②흔들리는 전세시장

역전세난 공포 충북은 '덜덜'
인구 정체·과잉 공급… 전세가 큰폭 하락
보증금 반환보증 상품 가입자 증가 전망
"물량 증가·시장 위축으로 위기 지속될 것"

[충북일보] 국내 부동산 경기를 지탱해 온 전세시장이 흔들리고 있다.

최근 전국적으로 '깡통전세(주택담보대출과 전세보증금이 매매가격보다 높아 집을 팔아도 전세보증금을 돌려받기 어려운 주택)'와 '역전세난(전세를 살려는 수요에 비해 전세 공급 물량이 많은 현상)'에 대한 우려가 커지고 있다.

특히 충북의 상황이 심각하다.

충북지역 아파트 전세가격 하락률은 전국 최고 수준을 기록 중이다.

한국감정원의 '주간 아파트가격 동향'을 보면, 이달 첫째 주(지난 4일 기준) 충북지역 아파트 전세가격은 전주 대비 0.23% 하락했다.

이는 전국 17개 시·도 가운데 울산(-0.24%)에 이어 두 번째로 큰 하락폭이다.

전세가격 하락의 가장 큰 원인은 '인구 정체'와 '주택 과잉공급'이다.

올해 충북에 예정된 아파트 분양 물량은 지난해 보다 116.03%(6천238가구) 많은 1만1천614가구.

신규 아파트 입주자들이 분양대금을 치르기 위해 기존 집을 내놨지만, 집값 하락 우려 탓에 매매가 이뤄지지 않자 잔금 마련을 위해 전세로도 집을 내놓고 있다.

이에 전세 공급 물량이 급증했고, 수요와 공급의 법칙에 따라 전세가격이 큰 폭으로 떨어지고 있는 것이다.

상황이 이렇다 보니 '전세보증금을 돌려받지 못할 수 있다'는 두려움이 확산되고 있다.

통상 전세 계약기간인 2년 뒤, 전세가격이 지금보다 크게 떨어질 경우 집주인이 전세보증금을 돌려줄 여력이 부족해 질 수 있기 때문이다.

게다가 역전세난이 심화돼 다음 세입자를 구하지 못한다면, 전세보증금 반환이 사실상 불가능해질 수도 있다.

'역전세난에 따른 깡통전세' 공포가 커지면서 전세보증금반환보증 상품 가입자도 늘고 있다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 상품 가입자 및 보증금액은 지난해 1월 4천461가구(9천778억 원)에서 올해 1월 8천846가구(1조7천766억 원)로 늘었다.

지역 부동산업계에 따르면, 부동산 중개업소에도 전세보증금 반환 관련 문의가 쏟아지고 있다.

깡통전세가 이미 현실로 나타나고 있다는 지적도 나온다.

법률구조공단의 집계 결과, 지난해 주택임대차분쟁조정위원회 대전지사(충남·북, 대전, 세종 관할)에 접수된 340건의 분쟁조정 신청 가운데 76.5%(260건)가 전세보증금 반환과 관련된 분쟁이었다.

또한 주택도시보증공사가 집주인 대신 전세계약이 끝난 세입자에게 돌려준 대위변제금액은 지난해 1월 14억 원에서 올해 1억 115억 원으로 1년 사이 721,4%(101억 원) 급증해 '깡통전세 현실화' 주장을 뒷받침 하고 있다.

부동산 가격이 상승과 하락을 반복하며 10년마다 최저점을 찍는다는 가설인 '부동산 10년 주기설'도 깨질 것이란 전망이 우세하다.

청주의 한 공인중개사는 "고령화의 빠른 진행으로 인구 정체가 이어지고, 저성장 기조가 고착화되면서, '부동산 10년 주기설'은 옛말이 됐다. 전세시장이 위기를 맞고 있다"고 분석했다.

전문가들도 '깡통전세' 우려가 커지고 있다는 진단을 내놓고 있다.

권치흥 LH 토지주택연구원 부동산시장분석센터장은 "현 금리수준과 대출규제, 매매시장의 위축 등을 종합적으로 고려할 때, 당분간 전세비중이 높을 것으로 예상된다"며 "하지만 올해 입주물량이 많아 전세가격의 하락세가 지속될 것으로 보인다. 특히 충북 전세시장의 경우 최근 3년간의 입주물량 증가와 아파트매매 시장 위축으로 인해 당분간 위기가 지속될 것"이라고 전망했다.

/ 신민수기자 [e-mail]