세종 신도시에서 집 마련하고 팔기 어려워진다

LTV·DTI 40%로 하락 등 14가지 규제 적용
3억원 이상 집 살 때 자금조달 계획 신고해야
대전, 세종 읍면, 청주 등 '반사이익' 누릴 수도

정부가 8월 3일자로 세종 신도시(행정중심복합도시)를 투기지역 및 투기과열지구로 지정했다. 이에 따라 이 지역에서는 14가지 각종 규제가 적용되면서 주택시장이 위축될 전망이다. 사진은 정부세종청사 옥상에서 바라본 신도시 모습.

ⓒ 최준호기자

[충북일보=세종] 세종 신도시(행정중심복합도시)가 8월 3일자로 투기지역 및 투기과열지구로 지정됐다.

이에 따라 앞으로 이 지역에서는 현재 조건에 따라 40~70%인 주택담보대출비율(LTV)이 일률적으로 40%가 적용되면서 주택을 구입하기가 더 어려워진다. 2주택 이상을 소유한 사람이 집을 팔 때에는 양도세율이 기본세율보다 10%p(3주택 이상 20%p) 높게 적용받는다.

국토교통부가 2일 발표한 '실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안' 을 세종시와 관련된 내용을 중심으로 소개한다.

◇세종 신도시에 14가지 규제 적용

정부는 서울,과천,세종 등 일부 지역의 집값이 최근 크게 오르는 것은 투기 수요가 시장에 대거 유입되기 때문이라고 판단하고 있다.

특히 세종 신도시(10개 읍·면지역 제외)는 지난해 11월 '조정대상지역'에 지어 이번에 '투기과열지구'와 '투기지역'으로 중복 지정됐다. 이에 따라 신도시에서는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화되는 등 14가지 규제가 집중 적용된다.

이번 대책에는 종전에 지정된 투기과열지구 규제에 없던 강력한 규제도 포함됐다. 우선 투기과열지구(세종 신도시,서울시 전역,과천시)에서는 재건축뿐 아니라 재개발 조합원의 분양권 전매가 금지된다. 또 투기과열지구 내 정비사업에서 조합원 분양에 당첨된 가구의 재당첨(일반·조합원)도 5년간 제한된다.

투기지역에서는 주택담보대출도 가구 당 1건으로 제한된다. 해당 지역은 투기과열지구로 지정된 지역 중 서울 강남 4개구(강남·서초·송파·강동)와 기타 7개구(용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서), 세종 신도시다.

세종 신도시를 비롯한 조정대상지역에서는 2주택 이상 다주택자에 한해 양도소득세가 무겁게 매겨지고, 장기보유 특별공제 혜택도 사라진다.

2018년 4월 1일 이후 거래되는 주택부터 2주택자에게는 기본세율(양도 차익에 따라 6~40%)에 10%p, 3주택 이상 소유자는 20%p가 각각 추가 적용된다.

세종 등 조정대상지역에서는 1가구 1주택 비과세 요건에 '2년간 거주' 요건이 추가된다. 또 분양권을 전매할 때는 보유기간과 관계없이 양도소득세율이 50% 적용된다.

◇집 살 때 자금조달 계획 신고해야

세종 신도시 등 투기과열지구에서 실거래가 3억원 이상인 주택(분양권, 입주권 포함)을 구입할 때에는 자금조달과 입주 계획 신고가 의무화된다.

이 제도는 오는 9월 관련 법 시행령 개정을 거쳐 시행된다. 과거 투기 발생 우려지역에서 적용되다 2015년 폐지된 제도가 부활되는 셈이다.

부동산 불법행위 단속 강화를 위해 국토부, 지자체 등의 담당 공무원에게도 특별사법경찰 직위가 부여된다.

이 제도는 올 연말까지 사법경찰직무법 개정을 거쳐 시행된다.

아파트 분양권 불법전매 처벌 규정도 강화된다. '3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금'에서 '3년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금'으로 바뀐다.

이와 관련,국토교통부는 "주택법 개정안이 지난 4월 17일 발의돼 있어 국회에서 통과되면 연내에 시행이 가능할 것"이라고 밝혔다.

주택청약 제도도 투기 수요를 차단하는 방향으로 강화된다.

청약 통장 가입 후 2년, 납입 횟수가 24회 이상인 경우에 한해 1순위 자격을 얻을 수 있다. 또 청약 가점제 적용이 확대돼 조정대상지역의 전용면적 85㎡ 이하 주택은 75%, 투기과열지구에서는 100% 가점제로만 당첨자를 정한다.

아파트와 마찬가지로 오피스텔도 전매 제한이 강화된다. 앞으로는 소유권 이전 등기 때까지는 전매가 불가능해진다. 현재 수도권 민간택지에만 적용되는 전매 제한은 지방 민간택지까지 확대된다.

◇신도시 주변 지역 '반사이익' 기대

부동산 전문가들은 이번 대책이 당초 예상보다 훨씬 강도가 높다고 평가하고 있다.

특히 세종 신도시는 전국에서 유일하게 3가지 규제 대상 지역에 모두 포함됐다. 이에 따라 최근 급등하고 있는 아파트 매매가가 진정되고,이달부터 본격화될 분양 경쟁률도 낮아질 것으로 보인다.

하지만 세종은 장기적으로는 집값이 오를 가능성이 높다. 새 정부가 행정자치부 등 정부 부처 추가 이전,'세종시 행정수도 격상' 등 지역 발전에 호재가 될 정책들을 잇달아 추진키로 했기 때문이다.

세종 신도시 주택에 대한 강력한 규제로 토지, 상가 등 다른 부동산과 대전, 세종시 읍·면지역, 청주 등 주변 지역이 '반사이익'을 얻을 가능성도 있다.

세종 / 최준호기자 [e-mail]