정부의 부동산 과열 규제… 충북은 정반대 행보

투기지구 지정 ·거래신고제 도입 전망
2년째 냉각기 겪는 충북은 일부만 적용
미분양 '심각' 매매 '뚝' 전세 '껑충'

[충북일보] 정부가 2일 부동산 추가 규제대책을 단행한다. 기존의 대출 제한 위주에서 다주택자 등 투기세력에 대한 규제가 주를 이룰 것으로 보인다. 서울 등 투기과열지구 지정과 갭 투자를 막기 위한 주택거래신고제 도입도 유력하다. 문재인 정부 출범 후 단행한 6·19 부동산 대책 효과가 미비하다는 판단에서다.

하지만 충북은 다주택자 등 투기세력을 제외하고는 전반적인 규제 대상에서 제외될 가능성이 크다. 수도권과 세종시, 부산 등 대도시의 부동산 과열과는 정반대의 행보를 보이고 있기 때문이다. 충북은 지난 6·19 대책 때도 청약·대출 제한 등의 규제를 받지 않았다.

박근혜 정부 초기 저금리 대출과 주택시장 활황에 힘입어 최대 5천만 원의 아파트 가격 상승을 불러온 충북 부동산 시장이 급격하게 얼어붙은 건 지난 2015년 하반기 때부터다. 평년의 2~3배에 달하는 과잉 공급과 주택시장에 새롭게 선보인 지역주택조합이 근본적 원인이었다.

그해 청주지역에선 최근 6년 평균 공급량 3천683가구를 훌쩍 뛰어넘는 9천388가구가 공급된데 이어 2016년에도 1만1천537가구가 또다시 공급되며 수요·공급 곡선을 무너트렸다.

올해 역시 다르지 않다. 지난달까지 5천12가구가 분양된 상황에서 일반 분양, 지역주택조합 착공, 민간공원 개발사업 등을 포함해 1만 가구 이상이 연내에 추가로 쏟아진다. 그야말로 '아파트 홍수시대'다.

유례없는 공급 과잉과 박근혜 정부 말미에 단행된 대출 규제, 금리 인상, 국정 혼란 등은 지역 부동산 시장에 커다란 악재를 불러왔다. 신규 아파트 시장의 프리미엄(웃돈 거래)이 큰 폭으로 떨어지며 마이너스 피(할인 판매)에 거래되기 시작했고, 동반 상승효과를 누려온 기존 아파트 가격도 대폭 하락했다.

이는 곧 신규 주택시장의 미분양 도미노로 이어졌다. 단기시세차익으로 쏠쏠한 재미를 봤던 투기세력들은 서울과 세종 등지로 자리를 옮겼고, 충북에는 실수요자만 남으며 공실(空室)량을 훌쩍 키웠다.

올해 6월 말 기준 3천501가구가 미분양(28.1%) 된 청주시는 지난해 10월부터 주택도시보증공사로부터 미분양관리지역으로 지정됐다. 지난달 말에는 충주시가 추가로 지정됐다. 아직까지 수요가 공급을 뛰어넘는 수도권 등과는 정반대 모습이다.

기존 아파트시장도 급속도로 얼어붙은 부동산 냉각기에서 벗어나지 못하고 있다. 한국감정원이 집계한 도내 아파트 매매가격지수는 가장 정점이던 2015년 10월 100.4(2015년 6월=100)에서 올해 7월 97.8까지 떨어졌다. 이 기간 청주는 100.2에서 96.6으로 가장 큰 하락폭을 보였다.

이에 따른 매매 거래량도 감소세를 면치 못했다. 2014년 2만2천821가구에서 2015년 1만8천782가구, 2016년 1만8천453가구, 2017년 7월 8천965가구 등으로 줄었다.

관망세로 돌아선 매수자들은 부동산 투자 리스크를 줄이기 위해 전세로 눈을 돌렸다. 그 결과, 충북의 전세가격지수는 매매가격이 정점이던 2015년 10월부터 급상승했다. 충북 전체와 청주지역이 각각 100.7, 100.6에서 105, 106으로 올랐다.

산남동 등 청주 일부에선 전세가가 매매가를 웃도는 '전세가 역전현상'까지 나왔다. 평균 전세가율(매매가격 대비 전세가격)도 충북 75.7, 청주 77.4로 전국 평균과 수도권의 74.6, 74.2를 상회하기에 이르렀다.

도내 부동산업계 관계자는 "충북의 주택시장이 모든 부문에서 바닥을 치고 있다"며 "투기세력이 없어지고 있는 건 좋은 현상이지만, 전세 등 서민의 주거비용이 상승하고 있다는 점을 간과해선 안 된다"고 지적했다.

/ 임장규기자