상가 건물 임대차보호법

홍성각 교수

상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법과 큰 차이가 없다. 다만 세부적인 내용이 조금씩 다른 부분이 있는데 이 또한 법이므로 간과해서는 안된다.

상가건물은 사람이 사는 것이 아니고 사업을 하는 곳이니까 주민등록이 아닌 사업자등록으로 대신할 수 있다. 다시 말하면 사업자등록의 대상이 되지 않는 건물은 이 법의 보호를 받지 못하는 것이다. 상가건물에 해당하는지는 공부상의 표시가 아닌 건물의 현황이나 용도 등에 비추어 볼 때 영업용으로 사용하느냐 하는 실질적인 용도를 판단의 기준으로 하여야 한다. 왜냐하면 약자인 세입자를 보호해 주는 법이기 때문에 보다 폭넓은 해석이 필요하다고 할 것이다. 단순히 상품의 보관이나 제조 또는 가공 등으로만 이루어진 공장이나 창고는 보호대상이 아니나, 여기에서 위와 같은 사실상의 행위와 더불어 영리를 목적으로 하는 활동이 함께 이루어진다면 상가건물임대차보호법의 적용대상인 상가건물에 해당한다(대법원 판례 2011.07.28, 2009다40967).

사업자등록을 세무서에 등록하고 그 상가건물을 인수하면 대항요건을 갖추는 것이다. 여기에다가 확정일자를 받는 것은 주택임대차보호법과 같다.

상가건물임대차보호법과 주택임대차보호법이 크게 다른 점은 주택임대차보호법은 최선순위의 대항요건을 갖추면 보증금의 범위가 없는 무제한, 즉 보증금이 수십억이라도 보호를 받는데(예를 들어 서울시장 공관은 28억에 세를 들었다고 하는데 이도 최선순위의 대항력을 갖추었다면 보호를 받는다.) 상가건물임대차보호법은 그 금액의 상한선이 있어서 일정한 금액을 넘는 세입자는 나중에 자신이 사업을 하는 곳이 경매가 되어도 한푼도 받지 못하고 내쫓기게 된다.

2014년 1월 1일에 개정된 최근의 내용을 보면 서울은 4억원이하, 수도권정비계획법에 의한 과밀억제권역은 3억원이하, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시는 2억 4천만원이하, 그 밖의 지역, 즉 청주를 비롯한 충청북도는 1억 8천만원이하의 금액이 넘으면 잘못되었을 때 한푼도 받지 못한다.

그러면 월세는 어떻게 계산하는가· 월세는 월세 곱하기 100 더하기 보증금이다. 예를 들어 보증금 5천만원에 월세 200만원이라면 200만원 곱하기 100은 2억, 여기에 보증금 5천을 더하면 2억5천만원이 기준이 되어 청주같은 곳은 한푼도 구제받지 못한다.

이와 같이 그 금액이 터무니없이 낮아 영세한 세입자들을 완벽하게 보호하지 못하고 있는 것이 현실이다. 나머지 임차권명령제도 등은 주택임대차보호법과 동일하거나 유사하다.