주택임대차보호법 충족요건(3)

홍성각 교수

[충북일보] 주택임대차보호법은 소액임대차보증금으로 세를 살고 있는 사람을 위하여 최우선으로 일정금액을 보호해 주는 제도를 명시하고 있다. 이는 사실상의 위헌 소지가 있으나 우리 사회가 이 정도는 받아들일 수 있다고 하는 사회보장적 고려에서 나온 것으로써 특별한 규정이다. 주택임대차보호법 제 8조에 의하면, 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 고 규정하고, "경매신청등기의 전"에 대항요건(주민등록 전입과 주택인도)을 갖추어야 한다.고 규정하고 있다.

앞에서 살펴 본 바와 같이 대항요건만 갖추면 되는 것이고, 확정일자가 필요 없으니까 임대인과 임차인이 얼마든지 상의해서 경매신청등기를 하기 전까지만 대항요건을 갖추면 악의를 가졌더라도 어쩔 수 없이 최우선으로 변제를 해 주어야 한다는 문제점이 있다.

예를 들어 4년 전에 금융권에서 방 3개인 2억짜리 아파트에 저당권을 설정하고 1억5천만원 대출을 해 주었는데 4년이 지난 지금 방 1개에 세입자를 한명씩 두어, 총 3명을 각각 보증금 4천만원에 계약했고, 그 집이 경매가 되어 1억6천만원에 낙찰되었다면 최우선으로 3명이 각 1천4백만원씩 모두 4천2백만원을 가져가고, 나머지 1억1천8백만원만 1순위자인 금융권이 찾아가게 되니까 금융권은 불측의 손해를 볼 수 있기 때문에 문제가 있다는 것이다.

위의 예는 청주를 비롯한 작은 도시에 해당하는 것이고, 4년전 서울은 7천5백만원이하의 보증금 계약에 2천5백만원을 최우선으로 변제받을 수 있고, 수도권과밀억제권역은 6천5백만원이하의 보증금계약에 2천2백만원, 광역시와 안산시, 용인시, 김포시, 경기도 광주시는 5천5백만원이하의 보증금계약에 1천9백만원을 최우선으로 변제 받을 수 있다.

위의 경매에서 서울이라면 7천5백만원을 세입자가 최우선으로 가져가고, 나머지 8천5백만원만 금융권이 회수할 수 있으니 금융권은 큰 손해를 보는 것이다. 이 손해가 4년 전에 대출해 줄 당시에는 예측이 되지 못한 손해이기 때문에 문제가 있는 조항이라는 것이다.

여기서 위의 예를 4년으로 든 것은 담보물건설정일을 기준으로 하기 때문에 5년 전이면 금액이 또 달라진다. 다시 말해서 세입자가 지금 들어간다고 해서 지금의 보증금 금액을 기준으로 하는 것이 아니고 최초에 금융권이 저당권을 설정할 당시를 기준으로 하는 것이다. 이는 주택임대차보호법이 1984년부터 수차례 개정되었기 때문에 자신이 해당하는 등기부등본을 발급받아서 거기에 최선순위의 날짜를 보고 거기에 맞추어 금액을 살펴보아야 한다.

이 뿐 만 아니라 보증금 순위가 1순위인데 돈을 주지 않아서 이사를 못가고 있으면 임차권등기명령제도가 있는데 이를 법원에 신청하고 그 결정서가 집으로 통지가 온 후에 이사를 가면 된다. 법원에 신청하고 바로 이사가면 안된다는 것을 강조한다.