주택임대차보호법 충족요건(2)

홍성각 교수

대항력을 갖추는 것도 중요하지만, 동사무소에 전입신고를 하러 갈 때 임대차계약서도 가지고 가서, 확정일자를 받아 두는 것도 잊지 말아야 한다.

확정일자를 받아두는 것은 임대차계약을 했을 때, 그 계약서상에 보증금이 얼마이며, 그 날짜에 그 문서가 존재하고 있다는 사실을 국가기관인 동사무소에서 공식적으로 증명해 주는 것이다. 임대차계약서상에 확정일자가 없다면 임대인과 임차인이 상호 협의하여 본래의 계약서를 파기하고, 다른 계약서를 작성하여 금액을 높이거나 낮추어 다시 정할 수도 있기 때문에 보증금의 사후 변경을 방지하고자 하는 취지에서 확정일자를 받도록 한 것이며, 확정일자가 있으면 경매 등으로 그 집이 강제처분 되었을 때 그 임차인이 우선변제권을 가지도록 한 것이다.

우선변제권이라고 하여 모든 금전관계에서 우선하여 돈을 지급해 주는 것이 아니다. 주택임대차보호법 제 3조의 2, ②항은 ~~ 대항요건(주민등록 전입과 주택의 인도)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 고 하여 확정일자를 받도록 하고 있다.

이 내용은 한마디로 그 날짜에 물권과 같은 효력을 주겠다는 것이다. 문장 내용에 보면 ~~후순위권리자나 그 밖의 채권자~~라고 한 것이 그 효력이다.

앞에서 설명한 대항력과 차이점은 그 효력발생시기이다. 대항력은 대항요건을 갖춘 다음날 0시부터 효력이 발생하지만, 확정일자는 확정일자를 받는 즉시 효력이 발생한다.

대항력은 말 그대로 돈을 내주지 않으면 돈을 받을 때까지 그 집에서 이사를 가지 않고 계속 거주할 수 있는 힘이고, 확정일자는 채권(임차보증금 반환)을 회수하는데 물권과 같은 순서를 배정받는 것이다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자를 동시에 갖추어야 그 효력이 주어지는 것이기 때문에 이 두 요건을 모두 갖추어야 한다.

예를 들어 2015년 7월 1일에 대항요건을 갖추고, 동년 7월 3일에 동사무소에 가서 확정일자를 받았다면 그 우선변제권의 효력은 동년 7월 3일에 발생한다. 왜냐하면 대항력은 7월 2일 0시에 효력이 발생하고 우선변제권은 확정일자를 받은 날 즉시 효력이 발생하니까 7월 3일에 효력이 발생하는 것이다. 또한 순서를 바꾸어서 2015년 7월 1일에 확정일자를 받고, 동년 7월 3일에 전입신고를 하는 등 대항요건을 갖추었다면 동년 7월 4일 오전 0시가 돼서야 우선변제권이 발생한다. 왜냐하면 대항력의 효력이 전입신고한 다음날인 7월 4일 0시부터 효력이 발생하기 때문이다.