주택임대차보호법 충족요건

홍성각 교수

앞에서 주택임대차보호법을 설명하면서 주택임대차보호법의 충족요건을 살펴보기로 했다.

주택임대차보호법의 적용을 받기 위해서는 일정한 요건이 충족돼야 한다. 제일 중요한 것이 대항력이다. 여러 번 이야기 한 바와 같이 임대차는 채권의 한 종류이고, 채권은 물권처럼 누구에게나 주장할 수 있는 절대적, 배타적 대항력이 없다. 다만, 주택에 관하여 일정한 요건을 갖추어 임대차를 했을 때 비로소 대항력이 주어지는 것이다. 일단 대항력이 주어지면 누구에게나 주장할 수 있는 힘이 생긴다.

이것이 주택임대차보호법의 주된 목적이다.

대항력을 갖추려면 우선 임대차계약을 한 그 집으로 이사를 하고, 동사무소에 가서 주민등록을 이전하면 그 다음날 0시부터 대항력을 취득한다.

당해 집에 소유권이외의 어떠한 권리도 없을 때 주어지는 것이다.

채권인 임대차는 공시방법(물권, 예를 들어 소유권처럼 등기부에 등재함으로써 누구나 등기부를 발급받아 보면 알 수 있도록 하는 것이 공시방법인데)이 없으므로 주민등록의 이전을 통하여 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법을 택한 것이다.

대항력이 있는 것이 없는 것과 무엇이 다른가라고 질문한다면 전세금 전체를 회수하느냐, 하지 못하느냐의 차이라고 답할 수 있다.

이 부분에 관해서는 무척 방대함으로 이 글에만 의존하지 말고 별도로 책을 통하여 익히기 바란다. 다만, 쉽게 한 예를 들기로 한다.

예를 들어 시가 2억원인 아파트에 1억5천만원의 전세보증금을 주고, 2015년 7월1일 입주하기로 임대차계약을 했다. 7월1일 이사를 들어가면서 주민등록을 마쳤을 때, 주인이 같은 날(2015년 7월1일) 1억5천만원의 담보대출을 받고 금융권에 저당권을 설정해 주었다. 이때 이 집에 임차인이 살고 있는 동안 주인의 금전관계가 잘못돼 경매로 넘어가면 위 임차인은 전세보증금 1억5천만원을 떼이게 되는 상황이 올 것이다.

왜냐하면 저당권은 물권임으로 저당을 설정하는 그 날부터 효력이 발생해 동년 7월1일에 대항력을 갖게 된다. 임차인은 동년 7월1일에 법적 절차를 마쳤으나 익일인 동년 7월2일 0시부터 대항력이라는 효력을 갖기 때문에 그 순위가 1순위는 금융권의 저당권이고, 이 임차인은 순위가 밀려 대항력을 주장할 수 없기 때문이다. 물론 단 둘의 권리관계이면 2순위가 되기 때문에 그 집이 1억6천만원쯤 경매되었다면 1순위인 저당권이 1억5천만원 가져가고 나머지 1천만원 정도를 2순위인 임차인이 가져간다. 여러분이 여기에 해당한다면 이 집에 전세를 들어가지 않을 것이다.

임대차한 집에 1순위의 대항력을 갖추었다면 금액과 관계없이 그 돈을 모두 돌려받을 때까지 그 집에서 살 수 있는 권한이 주어지는 것이다. 임차인은 위의 대항력을 갖춘 후 그 집에서 이사 나올 때까지 주민등록을 계속 유지해야 한다.