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  • 웹출고시간2017.09.14 14:09:34
  • 최종수정2017.09.14 14:09:34

류정

한국시설안전공단 하자심사·분쟁조정위원회 박사

화성시 동탄의 에듀밸리사랑으로 아파트가 지난 3월에 사용검사하고 6개월 만에 일반 아파트보다 2∼3배 많은 8만7천892건의 하자가 접수되었다. 아산시 풍기동의 이지더원 아파트는 균열·누수 등의 하자 논란에 입주가 지연되는 문제가 발생했다. 그리고 제천시 강저동의 롯데캐슬프리미어 아파트에는 지상에 출입구가 없는 동이 있어서 문제가 된 바 있다.

이러한 하자는 부실시공이 원인이라는 이유로 시민단체에서는 후분양(後分讓)을 대안으로 목소리를 높이고 있다. 그리고 2017년 9월 5일 정치권에서도 부실시공 벌점 등급이 높은 건설회사는 선분양(先分讓)을 제한하고 후분양을 유도하는 주택법 일부개정안을 이원욱 국회이원이 대표 발의했다.

후분양이 조명을 받는 이유는 선분양이 부실시공을 양산하고 있기 때문일 것이다. 그러면 후분양을 하면 부실시공이 없어지고, 하자발생율도 줄어들까. 선분양과 후분양 모두 건설공법에는 차이가 없다. 그리고 사업계획승인이나 시공방법·공사감리, 사용검사 절차까지 모두 같다. 따라서 후분양이라 해서 부실시공과 하자 발생률이 줄어들 것이라는 것은 지나친 낙관이다.

공동주택의 분양방식은 크게 2가지로 나눈다. 하나는 선분양·후시공 방식이다. 다른 하나는 선시공·후분양 방식이다. 후분양이 목돈을 지불하고 구입하는 전통적인 분양방식이라면, 선분양은 분양대금을 입주할 때까지 '계약금, 중도금 및 잔금'으로 여러 차례 나누어 부담하는 것으로 우리나라에서는 보편적인 분양방식이다.

선분양·후시공은 공동주택의 견본주택(Model House)을 오픈하는 착공 즈음부터 완공되기 전의 상태에서 입주예정자(수분양자)에게 견본주택과 카탈로그(Catalog) 등을 보여주고 그대로 시공해 달라고 의뢰(분양계약체결)하는 일종의 주문주택이다.

반면, 선시공·후분양은 건축물을 먼저 시공·완성한 상태에서 입주예정자에게 실물을 보여주고 분양계약을 체결한 시점에 인도하는 방식이다. 그러므로 '주택공급에 관한 규칙' 제15조 제2항에 따라 전체 층수의 3분의 2 이상에 해당하는 층수의 골조공사가 완성된 때 연대보증인의 보증을 받고 분양하는 방식은 미완성한 상태의 분양이므로 후분양이라 할 수 없다.

후분양은, 실물에 하자가 있는지 없는지 육안으로 보고 또 만져도 보고 분양계약을 체결할 수 있다. 눈에 보이는 '명확한 하자'는 대금감액을 청구하든지, 아니면 하자보수를 약속할 수 있다. 그러나 특정물매매의 성격상 일조권이나 조망권이 우수하여 선호도가 높은 주택은 하자 위험을 입주예정자가 감수해야 하는 문제도 있을 수 있다.

그리고 후분양이라 하더라도 분양계약을 체결할 당시에 눈에 잘 안 보이는 '숨은 하자'는 알 수가 없다. 입주예정자 입장에서는 안보이면 어쩔 수 없이 그대로 분양계약을 체결할 수밖에 없다. 입주 후에 미시공·변경시공 등의 하자로 인하여 건축물의 안전상·기능상·미관상 지장을 초래하면, 그제서야 하자담보책임을 물을 수밖에 없기 때문이다.

이런 면에서 부실시공 근절을 위해서는 건설회사의 자금조달을 압박하는 후분양이 대안을 될 수도 있다. 한편으로는 사용검사를 강화하는 것도 필요하다. 임시사용검사 제도를 폐지하고, 사용검사를 2단계로 강화하는 것이다. 1단계 예비사용검사 후 부실시공 하자를 발견하면 시정조치결과에 따라 본(本)사용검사를 하는 것이다. 이때에 입주예정일이 지연되면 미입주로 인한 피해보상은 지체상금 외에 '숙박비 및 이삿짐 보관비 등'도 사업주체가 부담해야 할 것이다.

이처럼 부실시공은 공동주택 건설현장의 적폐다. 앞으로 하자로 인한 입주자의 불편해소 뿐만 아니라 건설회사의 경쟁력 확보를 위해서도 부실시공은 그 뿌리를 뽑아 버려야 한다.
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